Normativa pratica
La mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali
Il decreto legislativo 28 del 2010 inserisce le controversie in materia di condominio tra quelle soggette a mediazione obbligatoria: prima di adire il tribunale, chi vuole agire in giudizio deve tentare la conciliazione davanti a un organismo abilitato. Per l amministratore questo significa gestire convocazioni, delega a partecipare e documentazione con la stessa cura riservata all assemblea. Non tutte le liti condominiali rientrano nell obbligo, e non tutte le decisioni sulla partecipazione spettano all amministratore da solo. Questa guida chiarisce quali materie sono coperte, come si delibera la partecipazione alla mediazione, quale documentazione portare all incontro e cosa succede se il tentativo fallisce, con riferimento agli articoli del codice civile e alla disciplina della mediazione civile e commerciale.
Quali controversie condominiali richiedono la mediazione obbligatoria
L articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010 elenca la materia condominiale tra quelle per cui l esperimento della mediazione e condizione di procedibilità della domanda giudiziale. In pratica rientrano nell obbligo le liti che riguardano l interpretazione o l esecuzione del regolamento di condominio, l uso e la gestione delle parti comuni ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del codice civile, l impugnazione delle delibere assembleari, la ripartizione delle spese, i rapporti tra condomini e amministratore e le questioni sulle innovazioni disciplinate dagli articoli 1120 e 1122 bis del codice civile.
Restano fuori dall obbligo le controversie che non hanno natura condominiale in senso proprio, come le liti di vicinato tra singoli proprietari che non coinvolgono la gestione comune, oppure i procedimenti per decreto ingiuntivo, per cui la mediazione diventa eventualmente obbligatoria solo in caso di opposizione. Chi amministra più stabili con AmministraPro può tenere traccia separata, per ogni condominio, delle vertenze aperte e della relativa fase procedurale, distinguendo le pratiche già soggette a mediazione da quelle che non lo sono.
Chi promuove la mediazione e la competenza territoriale
La domanda di mediazione in materia condominiale si presenta, secondo l articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale dove si trova il condominio. La legittimazione a proporre o a resistere alla mediazione spetta di regola all amministratore, nei limiti delle attribuzioni previste dall articolo 1130 del codice civile, oppure al singolo condomino quando la controversia riguarda un suo diritto individuale.
L amministratore che riceve la comunicazione di avvio della mediazione da parte di un condomino o di un terzo deve informare tempestivamente l assemblea, salvo i casi in cui la materia rientri già nei suoi poteri di gestione ordinaria, ad esempio la riscossione di quote non pagate.
La delibera assembleare per autorizzare o rifiutare la mediazione
L articolo 71 quater stabilisce che la delibera con cui l assemblea autorizza l amministratore a partecipare alla mediazione o ad aderire alla proposta conciliativa deve essere approvata con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del codice civile per l amministrazione ordinaria. Se la maggioranza non viene raggiunta in prima convocazione, la mediazione si intende non riuscita.
L ordine del giorno dovrebbe indicare con chiarezza la descrizione della controversia, la controparte coinvolta e i limiti del mandato conferito all amministratore per la partecipazione.
La documentazione da preparare per l incontro di mediazione
L amministratore che partecipa alla mediazione per conto del condominio deve presentarsi con una delega scritta e con la documentazione che dimostra i fatti rilevanti per la controversia: il regolamento condominiale vigente, l estratto del registro dei verbali con la delibera contestata quando si tratta di impugnazione, il rendiconto e i prospetti di ripartizione delle spese quando la lite riguarda i millesimi, e ogni comunicazione scambiata con la controparte prima dell avvio del procedimento.
Tenere questi documenti organizzati e recuperabili rapidamente riduce i tempi dell incontro e rafforza la posizione del condominio davanti al mediatore. In AmministraPro il fascicolo digitale del condominio raccoglie regolamento, verbali, rendiconti e ripartizioni in un unico archivio consultabile, così da preparare la mediazione senza rincorrere carte disperse tra più faldoni.
Esito della mediazione e conseguenze per il giudizio successivo
Se la mediazione si conclude con un accordo, questo viene omologato e ha efficacia di titolo esecutivo. Se il tentativo fallisce, oppure una delle parti non partecipa senza giustificato motivo, il verbale negativo consente di proseguire con il giudizio: il giudice, in questo secondo caso, può desumere argomenti di prova dalla mancata partecipazione, come previsto dall articolo 8 del decreto legislativo 28 del 2010.
Per l assemblea e opportuno che l amministratore riferisca l esito del procedimento nella prima riunione utile, allegando il verbale di mediazione al fascicolo del condominio, così da mantenere tracciabile l intero percorso della controversia, dalla convocazione fino all eventuale fase giudiziale.
Domande frequenti
La mediazione e sempre obbligatoria prima di fare causa per una lite condominiale?
Si, per le controversie che l articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010 qualifica come materia condominiale, come l uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese o l impugnazione di una delibera, il tentativo di mediazione e condizione di procedibilità: senza averlo esperito, la domanda giudiziale non può essere dichiarata procedibile. Non riguarda invece le liti che non toccano la gestione comune o i procedimenti monitori non opposti.
L amministratore può partecipare alla mediazione senza una delibera dell assemblea?
No, secondo l articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile serve una delibera approvata con la maggioranza dell articolo 1136, secondo comma, del codice civile che autorizzi l amministratore a partecipare e, se del caso, ad aderire a una proposta conciliativa. Fanno eccezione le questioni che rientrano già nelle attribuzioni ordinarie previste dall articolo 1130, come il recupero di quote non versate.
Cosa succede se l assemblea non raggiunge la maggioranza per autorizzare la mediazione?
Se la delibera non viene approvata con la maggioranza richiesta, la mediazione si considera non riuscita per quella sessione: il mediatore ne prende atto e la parte che ha introdotto il procedimento potra procedere con il giudizio, avendo comunque soddisfatto la condizione di procedibilità richiesta dalla legge.
Quali documenti deve portare l amministratore all incontro di mediazione?
Servono la delega scritta rilasciata dall assemblea o desunta dai poteri ordinari, il regolamento di condominio, il verbale con la delibera contestata se la lite riguarda un impugnazione, il rendiconto e i prospetti di riparto quando la controversia tocca i millesimi, e la corrispondenza già scambiata con la controparte. Conservare questi documenti in un archivio digitale organizzato, come quello offerto da AmministraPro, aiuta a prepararli rapidamente.
Se la mediazione fallisce, cosa resta agli atti del condominio?
Resta il verbale di mediazione, che attesta il tentativo esperito e consente di procedere in giudizio. E buona prassi che l amministratore lo presenti in assemblea e lo inserisca nel fascicolo del condominio insieme agli altri documenti della controversia, così da mantenere una traccia completa dell intera vicenda per gli sviluppi successivi.
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