Guida pratica
Millesimi di proprietà e millesimi d'uso: le differenze
Nel condominio si parla spesso di millesimi come se fossero un valore unico, ma esistono due famiglie distinte con funzioni diverse. I millesimi di proprietà misurano il valore proporzionale di ciascuna unità sul totale dell'edificio e servono per il voto in assemblea e per le spese di interesse comune a tutti. I millesimi d'uso, invece, misurano l'utilità che una specifica parte comune offre a ciascuna unità e servono per ripartire le spese di servizi che si usano in misura diversa. Confonderli produce riparti errati e delibere annullabili. In questa guida chiariamo la differenza, con riferimento agli articoli 1123 e 1124 del codice civile, e vediamo quando applicare ciascun tipo.
A confronto
| Criterio | Millesimi di proprietà | Millesimi d'uso |
|---|---|---|
| Cosa misurano | Il valore proporzionale dell'unità sull'intero edificio | L'utilità di una specifica parte comune per ciascuna unità |
| Base normativa | Art. 1123 primo comma e art. 68 disp. att. | Art. 1123 secondo comma e art. 1124 |
| A cosa servono | Voto in assemblea e spese comuni a tutti | Riparto delle spese di servizi a uso differenziato |
| Esempi di spesa | Facciata, tetto, portone, assicurazione globale | Scale, ascensore, riscaldamento, acqua |
| Come si calcolano | Su superfici e coefficienti di valore dell'unità | Su coefficienti d'uso come altezza di piano o fabbisogno |
I millesimi di proprietà
I millesimi di proprietà esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell'edificio, ridotto a mille. Si calcolano a partire dalla consistenza dell'unità, cioè dalle superfici, corrette con coefficienti che tengono conto di elementi come piano, esposizione, destinazione e luminosità, secondo i criteri richiamati dall'articolo 68 delle disposizioni di attuazione.
Questi millesimi hanno una doppia funzione. Da un lato misurano il peso di ciascun condomino nel voto assembleare, dove le maggioranze si calcolano per teste e per millesimi. Dall'altro sono la base per ripartire le spese di interesse comune a tutti, secondo il primo comma dell'articolo 1123.
La tabella dei millesimi di proprietà è quella che, tradizionalmente, si allega al regolamento di condominio ed è il punto di partenza di ogni altra tabella.
I millesimi d'uso
I millesimi d'uso non misurano il valore dell'unità ma l'utilità che una determinata parte comune offre a ciascuna. Servono a ripartire le spese delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, secondo il secondo comma dell'articolo 1123.
L'esempio più chiaro è quello delle scale e dell'ascensore, per i quali l'articolo 1124 impone di ripartire metà della spesa in base al valore e metà in base all'altezza di piano: la componente di altezza è un tipico millesimo d'uso, perché riflette quanto ciascuna unità utilizza la scala in funzione della sua posizione.
Altri millesimi d'uso riguardano il riscaldamento, costruito su coefficienti di fabbisogno o sui consumi dove c'è contabilizzazione, e l'acqua, impostata sugli occupanti o sui consumi misurati. Ogni servizio a uso differenziato ha la sua tabella d'uso dedicata.
Quando si usa l'uno o l'altro
La regola pratica è semplice: se la spesa riguarda l'edificio nel suo complesso e tutti ne beneficiano allo stesso modo, si applicano i millesimi di proprietà; se la spesa riguarda un servizio o una parte comune che si usa in misura diversa, si applicano i millesimi d'uso della tabella pertinente.
Due unità con gli stessi millesimi di proprietà possono quindi avere quote diverse su una spesa di scale o riscaldamento, perché ne fanno un uso diverso. Viceversa, per la manutenzione della facciata le quote seguono sempre il valore, a prescindere dall'uso.
Confondere i due tipi è uno degli errori più frequenti: applicare i millesimi di proprietà a una spesa d'uso differenziato, o viceversa, produce quote non conformi alla legge e delibere impugnabili ai sensi dell'articolo 1137.
- Spesa comune a tutti: millesimi di proprietà
- Spesa di servizio a uso differenziato: millesimi d'uso
- Voto in assemblea: sempre millesimi di proprietà
Gestire entrambi i tipi correttamente
Un condominio ben gestito tiene distinte le tabelle di proprietà e le tabelle d'uso e associa ogni categoria di spesa alla tabella corretta. Il rendiconto dovrebbe indicare, per ciascuna voce, quale tipo di millesimi è stato applicato, così da rendere verificabile ogni quota.
La complessità cresce nei fabbricati con molti servizi e nei supercondomini, dove le tabelle d'uso e di gruppo si moltiplicano e il rischio di applicare il tipo sbagliato aumenta. Una gestione manuale su fogli separati diventa presto difficile da controllare.
Un gestionale come AmministraPro consente di gestire insieme i millesimi di proprietà e i millesimi d'uso, associare le spese alle rispettive tabelle e generare rendiconti trasparenti che mostrano il criterio applicato voce per voce. Le funzioni sono descritte nella pagina delle funzionalità e i piani nella pagina dei prezzi.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra millesimi di proprietà e millesimi d'uso?
I millesimi di proprietà misurano il valore proporzionale dell'unità sull'intero edificio e servono per il voto e per le spese comuni a tutti. I millesimi d'uso misurano l'utilità che una specifica parte comune offre a ciascuna unità e servono per ripartire le spese dei servizi che si usano in misura diversa, come scale, ascensore e riscaldamento.
Con quali millesimi si vota in assemblea?
Il voto in assemblea si basa sempre sui millesimi di proprietà, non su quelli d'uso. Le maggioranze richieste dagli articoli 1136 e seguenti si calcolano per numero di condomini e per millesimi di valore. I millesimi d'uso rilevano solo per la ripartizione delle spese dei servizi a uso differenziato, non per la formazione delle maggioranze.
Due unità con gli stessi millesimi pagano sempre uguale?
No. Due unità con gli stessi millesimi di proprietà pagano uguale solo le spese comuni a tutti, come la facciata. Per le spese d'uso differenziato, come scale o riscaldamento, le quote seguono i millesimi d'uso e possono essere diverse, perché riflettono quanto ciascuna unità utilizza effettivamente quel servizio.
Come si calcolano i millesimi d'uso?
Si calcolano sul criterio d'uso pertinente alla parte comune: l'altezza di piano per le scale e l'ascensore secondo l'articolo 1124, il fabbisogno o i consumi per il riscaldamento, gli occupanti o i consumi misurati per l'acqua. I coefficienti si normalizzano di solito su base mille, come per i millesimi di proprietà, ma partono da parametri d'uso e non di valore.
Un software distingue i due tipi di millesimi?
Sì. Un gestionale come AmministraPro permette di gestire separatamente le tabelle di proprietà e le tabelle d'uso, associare ogni categoria di spesa alla tabella corretta e generare rendiconti che indicano il tipo di millesimi applicato a ciascuna voce. Questo riduce il rischio di applicare il criterio sbagliato e rende le quote verificabili.
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