Costi e ROI
Prezzo per condominio, per unità o canone fisso: quale conviene
Quando si valuta un software gestionale per l'amministrazione condominiale, il prezzo di listino conta meno del modello con cui viene calcolato. Le soluzioni sul mercato adottano essenzialmente tre logiche: tariffa per condominio gestito, tariffa per unità immobiliare e canone fisso a fasce. La differenza non è cosmetica, perché lo stesso portafoglio di stabili può costare in modo molto diverso a seconda del modello, in funzione di quanti condomini si gestiscono e di quante unità contiene ciascuno. Questa guida spiega come funziona ogni modello, quali studi favorisce e come fare i conti sul proprio caso reale prima di firmare, evitando che una tariffa apparentemente bassa nasconda un costo sproporzionato alla struttura effettiva del portafoglio.
A confronto
| Criterio | Prezzo per condominio | Prezzo per unità immobiliare |
|---|---|---|
| Base di calcolo | Numero di condomini gestiti, indipendentemente dalla loro dimensione | Numero totale di unità immobiliari (appartamenti, box, negozi) gestite |
| Favorisce | Studi con molti condomini grandi, ricchi di unità | Studi con molti condomini piccoli e pochissime unità ciascuno |
| Prevedibilità | Alta, il costo cambia solo quando si acquisisce o si perde un mandato | Media, il costo varia anche quando cambia il numero di unità in anagrafe |
| Rischio nascosto | Un condominio molto grande costa quanto uno piccolo, poco equo se il portafoglio è misto | I supercondomini e gli stabili con molte pertinenze fanno lievitare il conteggio |
| Trasparenza per l'assemblea | Facile da spiegare, un importo per stabile | Richiede di contare bene le unità reali per giustificare la spesa |
Tariffa per condominio gestito
Nel modello per condominio, il costo dipende da quanti stabili lo studio amministra, senza guardare a quante unità immobiliari contiene ciascuno. Un fabbricato con otto appartamenti e uno con sessanta pesano allo stesso modo sul canone. Questo rende la spesa molto prevedibile: aumenta solo quando si acquisisce un nuovo mandato e diminuisce quando se ne perde uno, indipendentemente dai movimenti interni di ogni stabile.
Il modello conviene agli studi che gestiscono prevalentemente condomini medio-grandi, con molte unità per fabbricato: distribuendo il costo fisso per condominio su un numero elevato di condòmini, il costo pro capite scende. Diventa invece penalizzante quando il portafoglio è fatto di micro-condomini, palazzine con poche unità o piccoli fabbricati senza obbligo di amministratore ai sensi dell'art. 1129 del Codice civile, perché ciascuno paga come uno grande.
Tariffa per unità immobiliare
Nel modello per unità, la base di calcolo è il numero totale di unità immobiliari gestite: appartamenti, ma anche box, cantine, negozi e altre pertinenze registrate in anagrafe. È il modello più proporzionale al carico di lavoro reale, perché le unità determinano quante quote di riparto, quante rate e quante posizioni di morosità lo studio deve seguire.
Questo modello premia gli studi con molti condomini piccoli, dove poche unità per stabile mantengono basso il conteggio complessivo. Va però verificato come il fornitore conta le unità accessorie: se box e cantine pesano come un appartamento, uno stabile con molte pertinenze o un supercondominio ai sensi dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile può gonfiare il totale ben oltre il numero di famiglie effettive.
- Chiedere se le pertinenze (box, cantine, posti auto) contano come unità piene o a tariffa ridotta.
- Verificare come vengono conteggiate le unità nei supercondomini e negli edifici con più scale.
- Controllare se il conteggio è aggiornato in tempo reale o fotografato a inizio anno.
- Accertarsi che le unità non locate o sfitte incidano comunque sul canone.
Canone fisso a fasce
Il canone fisso a fasce raggruppa il portafoglio in scaglioni: per esempio una fascia fino a un certo numero di condomini o di unità, poi la successiva, e così via. All'interno della fascia il costo non cambia, il che rende la spesa piatta e facilissima da mettere a budget per l'intero esercizio dello studio.
Il vantaggio è la semplicità e la protezione dalla crescita graduale: finché si resta nella fascia, acquisire qualche mandato in più non aumenta il costo. Lo svantaggio è il salto di scaglione, che può risultare oneroso quando si supera la soglia di poche unità. Conviene collocarsi con margine dentro la fascia e verificare quanto costa lo scatto successivo, così da non trovarsi a pagare la fascia alta per una manciata di unità in eccedenza.
Come scegliere in base al proprio portafoglio
La scelta non dipende dal modello in astratto ma dalla composizione reale del portafoglio. Il metodo pratico è calcolare il costo annuo con ciascun modello sui propri numeri effettivi: numero di condomini, numero totale di unità e distribuzione delle dimensioni. Uno studio con dieci grandi condomini e uno con sessanta micro-condomini possono avere lo stesso numero di unità totali ma trovano convenienza in modelli opposti.
Va poi proiettata la crescita attesa: chi punta ad acquisire molti mandati piccoli ragiona diversamente da chi consolida pochi stabili grandi. Infine conta la stabilità del prezzo nel tempo, perché un modello che si adegua automaticamente al portafoglio evita rinegoziazioni. AmministraPro adotta una tariffazione pensata per seguire la struttura reale dello studio con costi prevedibili, e nelle pagine dedicate a funzionalità e prezzi del sito è possibile confrontare i piani e stimare la spesa sul proprio numero di condomini e unità prima di qualsiasi impegno.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra prezzo per condominio e prezzo per unità?
Nel prezzo per condominio si paga in base a quanti stabili si amministrano, senza guardare alla loro dimensione, quindi un fabbricato piccolo costa quanto uno grande. Nel prezzo per unità la base è il numero totale di unità immobiliari gestite, comprese pertinenze come box e cantine. Il primo conviene con pochi condomini grandi, il secondo con molti condomini piccoli.
Il modello a canone fisso a fasce conviene?
Conviene per la prevedibilità, perché all'interno della fascia il costo non cambia e la spesa è facile da mettere a budget. Il punto critico è il salto di scaglione: superare la soglia anche di poche unità può portare alla fascia superiore. La regola pratica è collocarsi con margine dentro la fascia e verificare in anticipo quanto costa lo scatto successivo.
Le pertinenze come box e cantine incidono sul prezzo?
Dipende dal modello e dal fornitore. Nella tariffazione per unità immobiliare box, cantine e posti auto possono contare come unità piene, gonfiando il conteggio soprattutto negli stabili con molte pertinenze e nei supercondomini. Va chiesto esplicitamente se le pertinenze sono conteggiate a tariffa piena, ridotta o escluse, perché la risposta cambia sensibilmente il costo annuo.
Come faccio a capire quale modello conviene al mio studio?
Serve calcolare il costo annuo con ciascun modello sui propri numeri reali: quanti condomini si gestiscono, quante unità totali e come sono distribuite le dimensioni degli stabili. Portafogli con lo stesso numero di unità ma composizione diversa trovano convenienza in modelli opposti. Va poi considerata la crescita attesa e la stabilità del prezzo nel tempo.
AmministraPro come calcola il prezzo?
AmministraPro adotta una tariffazione costruita per seguire la struttura reale dello studio, con costi prevedibili nel tempo e senza spese impreviste di manutenzione. I dettagli sui piani, sulle fasce e sulle funzionalità incluse sono consultabili nelle pagine dedicate a funzionalità e prezzi del sito, dove è possibile stimare la spesa sul proprio numero di condomini e unità prima di sottoscrivere.
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