Modificare il regolamento sull'uso delle parti comuni

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Il regolamento condominiale può contenere due tipi di clausole. Quelle di natura assembleare riguardano l'uso e la gestione delle parti comuni, la disciplina del funzionamento dell'assemblea e dei servizi: fissano orari, modalità e turni di utilizzo degli spazi comuni. Quelle di natura contrattuale, invece, incidono direttamente sui diritti dei singoli condomini, per esempio limitando l'uso delle proprietà esclusive o attribuendo diritti particolari, e traggono origine dall'accettazione di tutti in sede di acquisto.

La distinzione non dipende dal titolo del documento ma dal contenuto della singola clausola. Una regola che stabilisce gli orari di apertura del cancello del cortile è assembleare; una che vieta di destinare gli appartamenti ad attività professionali incide sui diritti dei proprietari ed è contrattuale. Individuare correttamente la natura della clausola è il primo passo per capire come modificarla.

Come si modificano le regole d'uso delle parti comuni

Le clausole assembleari che disciplinano l'uso delle parti comuni possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè il quorum del secondo comma dell'articolo 1136. Con questa maggioranza si possono introdurre o cambiare orari, turni, criteri di utilizzo di cortile, giardino, lavatoio o altri spazi comuni.

Le clausole contrattuali, che comprimono i diritti dei singoli o attribuiscono vantaggi particolari, non possono essere modificate a maggioranza: richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, perché nessuna maggioranza può disporre dei diritti individuali senza il consenso del titolare. Tentare di modificarle con delibera assembleare produce una decisione invalida, opponibile solo a chi vi abbia effettivamente aderito.

• Clausole d'uso e gestione: maggioranza dell'articolo 1136 secondo comma
• Clausole contrattuali che limitano i diritti dei singoli: consenso unanime
• La natura della clausola dipende dal contenuto, non dall'etichetta del regolamento

I limiti alle nuove regole d'uso

Anche le modifiche legittime hanno confini. Una nuova regola d'uso non può sopprimere del tutto il diritto di ciascun condomino di servirsi delle parti comuni secondo l'articolo 1102, né alterare la destinazione del bene. Può disciplinare, ordinare e limitare in modo ragionevole l'uso, ma non azzerarlo per una categoria di condomini a vantaggio di altri.

Allo stesso modo, il regolamento non può derogare alle norme del Codice civile che tutelano interessi indisponibili, come quelle sulla partecipazione all'assemblea o sui diritti dei condomini sulle cose comuni. Una clausola che varchi questi limiti è nulla e non produce effetti, anche se inserita con il consenso di tutti al momento dell'approvazione.

Redazione, verbalizzazione e trascrizione

Per modificare il regolamento occorre inserire il punto all'ordine del giorno, deliberare con il quorum corretto in base alla natura delle clausole e verbalizzare con precisione la nuova formulazione. È buona prassi allegare al verbale il testo aggiornato del regolamento, così che la modifica sia chiara e opponibile.

Un gestionale come AmministraPro consente di conservare la versione vigente del regolamento, tracciare le modifiche approvate con i relativi verbali e rendere il testo consultabile a tutti i condomini, evitando incertezze su quali regole siano davvero in vigore. Gestire in modo ordinato queste modifiche riduce i conflitti sull'uso delle parti comuni; le funzioni e i piani sono descritti nelle pagine /funzioni e /prezzi.

Domande frequenti