Nomina e revoca dell amministratore di condominio

Quando la nomina dell amministratore e obbligatoria

L articolo 1129 del Codice civile stabilisce che quando i condomini sono più di otto l assemblea deve nominare un amministratore. Sotto questa soglia la nomina resta facoltativa: i condomini possono gestire le parti comuni in autoamministrazione, ma qualunque condomino può comunque chiedere che si proceda alla nomina se ritiene la gestione diretta inadeguata.

Nella pratica molti piccoli condomini nominano comunque un amministratore per gestire con ordine gli adempimenti fiscali, i rapporti con i fornitori e la tenuta dei conti, evitando le responsabilità dirette che l autoamministrazione fa ricadere su ciascun condomino.

La nomina avviene con delibera assembleare approvata con le maggioranze previste per le delibere di ordinaria amministrazione, articolo 1136 del Codice civile: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell edificio in prima convocazione, soglie ridotte in seconda convocazione.

Durata dell incarico e rinnovo

L incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata se l assemblea non delibera diversamente. Non esiste quindi un rinnovo automatico indefinito: ogni anno l assemblea che approva il rendiconto può decidere di confermare l amministratore in carica o di procedere a una nuova nomina.

Prima dell accettazione dell incarico, l amministratore deve comunicare per iscritto ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o la partita IVA, la sede dove si trovano i registri e i documenti condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione. Questi obblighi informativi valgono sia alla prima nomina sia a ogni rinnovo o rielezione.

Revoca dell amministratore: assembleare e giudiziale

L assemblea può revocare l amministratore in ogni momento con la stessa maggioranza prevista per la nomina, senza dover motivare la decisione: e sufficiente che la maggioranza dei condomini non sia più soddisfatta della gestione. La revoca può essere deliberata anche durante l anno in corso, senza attendere la scadenza dell incarico.

Accanto alla revoca assembleare, l articolo 1129 prevede la revoca giudiziale: ogni condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria quando l amministratore non rende il conto della gestione, quando vi e fondato sospetto di gravi irregolarità, o in altri casi previsti dal Codice civile come la mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale dedicato, l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto o la gestione di somme con modalità che non consentono la tracciabilità.

Tra le irregolarità gravi che giustificano la revoca giudiziale rientrano tipicamente: la mancata tenuta della contabilità in forma chiara e analitica, l inadempimento agli obblighi di trasparenza verso i condomini, la gestione di fondi condominiali senza separazione dal patrimonio personale dell amministratore.

Adempimenti dell amministratore durante l incarico

Durante l incarico l amministratore deve tenere il registro di anagrafe condominiale con i dati dei condomini e degli immobili, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca degli amministratori e il registro di contabilità con l elenco cronologico di entrate e uscite.

L amministratore e tenuto ad aprire e utilizzare un conto corrente intestato al condominio su cui far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, garantendo così la tracciabilità dei movimenti e la separazione dai fondi personali.

• Registro di anagrafe condominiale
• Registro dei verbali di assemblea
• Registro di nomina e revoca dell amministratore
• Registro di contabilità
• Conto corrente condominiale dedicato

Il passaggio di consegne al nuovo amministratore

Alla cessazione dell incarico, per revoca o per mancato rinnovo, l amministratore uscente e obbligato a consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione relativa al condominio in suo possesso, i fondi disponibili e ogni somma ricevuta a qualsiasi titolo, e a fornire le informazioni necessarie per la prosecuzione della gestione senza soluzione di continuità.

In questa fase la disponibilità di un archivio digitale ordinato fa la differenza: gestire registri, verbali e rendiconti con un software come AmministraPro permette al nuovo amministratore di ricevere una documentazione strutturata e consultabile fin dal primo giorno, riducendo i tempi morti e le contestazioni tipiche dei passaggi di consegne poco tracciati.

Domande frequenti