L'obbligo di agire entro sei mesi contro i morosi

Un dovere, non una semplice facoltà

La riforma del diritto condominiale ha voluto responsabilizzare l'amministratore nella tutela della cassa comune. Per questo il recupero delle quote insolute non è lasciato alla sua libera valutazione, ma è configurato come un obbligo con un termine preciso. La ratio è chiara: evitare che i crediti verso i morosi invecchino, diventando più difficili da recuperare e caricando di fatto il loro peso sugli altri condomini.

Il termine dei sei mesi decorre dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso. In pratica, una volta chiuso il bilancio, l'amministratore ha una finestra definita per attivarsi con la riscossione forzosa nei confronti di chi non ha pagato le quote di quell'esercizio.

Cosa significa agire per la riscossione forzosa

Agire per la riscossione forzosa significa avviare il percorso che porta a un titolo esecutivo, tipicamente il decreto ingiuntivo previsto dall'articolo 63, primo comma. Non basta quindi un ulteriore sollecito: l'obbligo si adempie attivando gli strumenti idonei a ottenere e poi azionare un titolo contro il moroso.

Va ricordato che per il decreto ingiuntivo l'amministratore non ha bisogno di autorizzazione assembleare: lo può richiedere in base allo stato di ripartizione approvato. Questa combinazione tra l'obbligo dell'articolo 1129 e la legittimazione autonoma dell'articolo 63 rende il recupero un compito che l'amministratore deve saper svolgere in modo tempestivo e ordinato.

La dispensa dell'assemblea

L'unica eccezione all'obbligo è la dispensa espressa da parte dell'assemblea. I condomini possono infatti decidere, con una delibera chiara, di esonerare l'amministratore dall'agire entro i sei mesi, ad esempio quando è in corso una trattativa di rientro o quando si preferisce attendere per ragioni valutate dall'assemblea.

La dispensa deve però essere esplicita e verbalizzata: non può essere presunta dal silenzio o dedotta dall'inerzia. In assenza di una decisione assembleare che lo esoneri, l'amministratore che non agisce nel termine si espone a responsabilità, perché sta trascurando un compito che la legge gli impone a tutela di tutti.

Le conseguenze dell'inerzia

Il mancato rispetto dell'obbligo di riscossione può integrare una grave irregolarità nella gestione, con possibili conseguenze sul rapporto tra amministratore e condominio. Tra le situazioni che la legge considera gravi rientrano proprio le omissioni nella cura degli interessi economici del condominio.

Per l'amministratore diligente, quindi, il messaggio è pratico: monitorare le morosità in modo continuativo, non aspettare la chiusura del bilancio per accorgersene, e attivarsi entro il termine o, in alternativa, portare la questione all'assemblea per una decisione consapevole. La checklist che segue riassume i passaggi essenziali.

Checklist per non farsi trovare impreparati

Un metodo ordinato permette di rispettare il termine senza affanni dell'ultimo momento e di documentare la propria diligenza.

• Monitorare la morosità durante tutto l'esercizio, non solo a bilancio approvato.
• Individuare, alla chiusura di ogni esercizio, i condomini che restano morosi per quelle quote.
• Calcolare la scadenza dei sei mesi per ciascun esercizio con credito insoluto.
• Attivare per tempo il recupero forzoso tramite decreto ingiuntivo, con l'assistenza del legale.
• Se si vuole attendere, portare la questione in assemblea e ottenere una dispensa espressa e verbalizzata.

Tenere sotto controllo scadenze e morosità

Il rischio più concreto è perdere di vista il termine perché i dati sulle morosità sono sparsi tra fogli e appunti. Uno strumento che aggiorna in tempo reale la posizione di ogni condomino e collega ciascuna quota all'esercizio di competenza rende il rispetto dell'obbligo molto più semplice.

Su AmministraPro l'amministratore vede la morosità aggiornata insieme allo scadenzario e all'esercizio contabile, così può individuare per tempo i crediti da recuperare entro i sei mesi e preparare il fascicolo per il decreto ingiuntivo. Le funzioni di monitoraggio e gestione del recupero, con i relativi piani, sono descritte nelle pagine /funzioni e /prezzi.

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