Ordine del giorno e materie a maggioranza qualificata

Quando serve una maggioranza qualificata

La maggioranza semplice degli intervenuti non basta per le decisioni che incidono più profondamente sul condominio. Le innovazioni, cioè le opere che modificano la cosa comune per migliorarla o renderne più comodo l'uso, richiedono le maggioranze qualificate previste dall'articolo 1136 del codice civile in relazione all'articolo 1120: un consenso più ampio, che tenga conto sia del numero dei partecipanti sia del valore dell'edificio.

Anche le modifiche del regolamento condominiale di natura assembleare e la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1117-ter del codice civile seguono maggioranze rafforzate. Riconoscere in fase di redazione dell'ordine del giorno che un punto appartiene a queste categorie è il primo passo per non sbagliare quorum in sede di voto.

Come indicare la materia qualificata nell'avviso

Il punto va formulato in modo specifico, indicando l'oggetto concreto e, quando esistono, i documenti allegati. Per le materie qualificate è utile un passo in più: segnalare nell'avviso stesso che la decisione richiede una maggioranza rafforzata. Non è un obbligo di legge, ma aiuta i condomini a percepire il peso della decisione e a organizzarsi per essere presenti o rappresentati.

Un condomino che legge che si voterà un'innovazione con una maggioranza qualificata capisce che la sua presenza o la sua delega possono essere determinanti, e questo aumenta la partecipazione utile. La trasparenza sul quorum richiesto riduce anche il rischio che, a delibera assunta, qualcuno contesti il conteggio dei voti.

Raccogliere le deleghe per arrivare al quorum

Le materie qualificate richiedono spesso più voti di quanti se ne raccolgano con la semplice presenza spontanea. Per questo la preparazione dell'assemblea deve includere la raccolta anticipata delle deleghe, nel rispetto dei limiti previsti dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che pone un tetto al numero di deleghe che un singolo può rappresentare nei condomini oltre una certa dimensione.

Sapere in anticipo quali millesimi sono già assicurati permette all'amministratore di stimare se il quorum è raggiungibile e, in caso negativo, di rinviare il punto invece di portarlo al voto e vederlo bocciato o approvato in modo contestabile. Tenere ordinata questa contabilità delle deleghe è determinante per le materie che richiedono una maggioranza alta.

Cosa fare se il quorum non c'è

Se in assemblea i voti disponibili non raggiungono la maggioranza qualificata, la scelta prudente è non forzare la votazione ma dare atto a verbale che il punto non ha raggiunto il quorum e rinviarlo a una successiva assemblea. Una delibera approvata con una maggioranza inferiore a quella richiesta è annullabile per difetto di quorum, con il rischio di dover ripetere tutto.

Il rinvio non è una sconfitta ma una tutela: consente all'amministratore di raccogliere ulteriori deleghe, chiarire i dubbi dei condomini e riportare il punto quando la base assembleare è sufficiente. Verbalizzare con precisione i voti espressi e i millesimi rappresentati documenta la correttezza della gestione.

Organizzare i quorum con il software di gestione

Tenere insieme, per ogni punto, la maggioranza richiesta, i millesimi presenti e le deleghe raccolte è un lavoro di precisione che a mano diventa faticoso su condomini grandi. Un software di gestione condominiale come AmministraPro consente di associare a ciascun punto dell'ordine del giorno il tipo di maggioranza necessaria, registrare le deleghe nel rispetto dei limiti dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione e calcolare in tempo reale i millesimi rappresentati durante la votazione.

In questo modo l'amministratore arriva in assemblea sapendo per quali materie i numeri ci sono e per quali conviene rinviare, e il verbale riporta con esattezza i voti e i millesimi. Le funzioni disponibili sono descritte nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.

Domande frequenti