Normativa pratica
Le parti comuni del condominio secondo l'art 1117
L'articolo 1117 del Codice civile individua le parti dell'edificio che appartengono in comune a tutti i condomini, salvo che il titolo di acquisto disponga diversamente. Non si tratta di un elenco chiuso: la norma indica categorie di beni che, per la loro funzione, servono all'uso e al godimento collettivo, dal suolo su cui sorge l'edificio alle scale, dai tetti agli impianti. Capire cosa rientra tra le parti comuni serve per stabilire chi decide sulla loro gestione, chi ne risponde in caso di danni e come si ripartiscono le spese di manutenzione. Per un amministratore, tenere un quadro chiaro di queste voci, con i millesimi collegati e lo storico degli interventi, è la base per una gestione corretta e verificabile, ed è uno degli scopi per cui strumenti come AmministraPro vengono usati quotidianamente.
L'elenco delle parti comuni nell'articolo 1117
L'articolo 1117 del Codice civile elenca, senza pretesa di esaustività, i beni che si presumono comuni a tutti i proprietari delle unità immobiliari che compongono l'edificio. La norma è stata riformulata dalla legge 220 del 2012, che ha aggiornato l'elenco tenendo conto delle tecnologie e degli impianti diventati nel frattempo di uso corrente.
- Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
- Le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi comuni, come la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati per loro natura all'uso comune
- Le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso comune, come ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti e fognature
- Gli impianti per l'acqua, il gas, l'energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini
La presunzione di comunione e come si supera
L'elenco dell'articolo 1117 opera come presunzione relativa: i beni indicati si considerano comuni salvo che il titolo, cioè l'atto di acquisto o il regolamento di condominio di natura contrattuale, disponga diversamente in modo espresso. Chi vuole dimostrare la proprietà esclusiva di un bene che rientrerebbe astrattamente tra le parti comuni deve produrre un titolo che lo attribuisca in modo chiaro a un singolo condomino.
La giurisprudenza ha inoltre chiarito che, oltre al titolo, conta anche la destinazione funzionale del bene: un locale che per struttura e collocazione serve oggettivamente all'uso comune dell'edificio, come il vano scala o l'androne, resta comune anche se non è menzionato espressamente nell'atto, perché la sua funzione è già di per sé indice di comunione.
Uso delle parti comuni tra i condomini
Ogni condomino può servirsi delle parti comuni, ma con due limiti fissati dall'articolo 1102 del Codice civile, richiamato in materia condominiale: non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Su questa base sono ammesse modifiche a proprie spese, come l'installazione di una tenda sul cortile comune o di una canna fumaria sul muro perimetrale, purché non ledano il decoro architettonico né la funzione collettiva del bene.
Le decisioni che riguardano l'uso e le innovazioni sulle parti comuni spettano all'assemblea, con le maggioranze previste dagli articoli 1120 e 1136 del Codice civile a seconda che si tratti di manutenzione ordinaria, innovazioni o interventi che alterano il decoro architettonico.
Le spese collegate alle parti comuni
Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, secondo l'articolo 1123 del Codice civile, salvo che si tratti di beni destinati a servire i condomini in misura diversa: in quel caso la ripartizione segue l'uso potenziale, come previsto per scale e ascensori dall'articolo 1124.
Tenere separati, per ciascuna parte comune, i millesimi applicabili e lo storico delle delibere e delle spese sostenute riduce il rischio di contestazioni in sede di rendiconto. È uno dei motivi per cui un amministratore che gestisce più condomini si affida a un gestionale come AmministraPro, che collega ogni voce di spesa alla tabella millesimale corretta e mantiene tracciabile ogni ripartizione.
Domande frequenti
Il cortile condominiale è sempre una parte comune?
Sì, il cortile rientra tra i beni elencati dall'articolo 1117 del Codice civile e si presume comune a tutti i condomini, salvo che il titolo di acquisto attribuisca espressamente la proprietà esclusiva a uno solo di essi. Anche in assenza di menzione specifica nell'atto, la sua funzione di dare aria e luce all'edificio, oltre che di accesso, è già indice della natura comune del bene secondo la giurisprudenza consolidata.
Il lastrico solare a uso esclusivo resta una parte comune?
Il lastrico solare rientra tra le parti comuni indicate dall'articolo 1117, ma può essere attribuito in uso esclusivo a un condomino tramite il titolo. In questo caso restano comuni gli obblighi di manutenzione straordinaria e le responsabilità per infiltrazioni, che l'articolo 1126 del Codice civile ripartisce in parte sul proprietario esclusivo dell'uso e in parte sugli altri condomini in proporzione ai millesimi.
Chi decide sulle modifiche alle parti comuni?
Le decisioni spettano all'assemblea condominiale, con maggioranze differenti a seconda del tipo di intervento: la manutenzione ordinaria richiede la maggioranza semplice dei presenti, le innovazioni previste dall'articolo 1120 richiedono maggioranze qualificate, mentre gli interventi che alterano il decoro architettonico o la destinazione d'uso richiedono il consenso più ampio previsto dall'articolo 1120 stesso.
Come si ripartiscono le spese per un impianto che serve solo alcuni condomini?
Quando un impianto o un bene comune serve in misura diversa i condomini, come nel caso di scale e ascensori che servono solo alcuni piani, la ripartizione non segue i millesimi generali ma il criterio dell'uso potenziale previsto dall'articolo 1124 del Codice civile, che tiene conto dell'altezza di piano di ciascuna unità rispetto al bene comune.
Un gestionale come AmministraPro aiuta a gestire le parti comuni?
Sì, AmministraPro permette di associare ogni parte comune alla relativa tabella millesimale, registrare le delibere assembleari che ne riguardano l'uso o la manutenzione e tenere uno storico verificabile delle spese sostenute, elementi utili per rispettare la ripartizione prevista dagli articoli 1123 e 1124 del Codice civile e per rispondere in modo documentato a eventuali contestazioni in sede di rendiconto.
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