Normativa
La polizza globale fabbricati: cosa copre
La polizza globale fabbricati è lo strumento assicurativo con cui un condominio tutela l'edificio nel suo complesso, dalle parti comuni fino, in alcuni casi, alla responsabilità civile verso terzi. Non è obbligatoria per legge in modo generalizzato, salvo previsioni specifiche del regolamento condominiale o del contratto di appalto per lavori, ma è ormai una prassi diffusa perché protegge il patrimonio comune e i singoli condomini da eventi imprevisti come incendi, allagamenti o crolli. Questa guida spiega quali garanzie contiene tipicamente una polizza globale fabbricati, come l'assemblea la delibera, come si ripartisce il premio tra i condomini, come si gestisce un sinistro e quale ruolo hanno le franchigie. Software come AmministraPro aiutano l'amministratore a tenere traccia di scadenze, ripartizioni e documentazione assicurativa in modo ordinato.
Le garanzie tipiche di una polizza globale fabbricati
La polizza globale fabbricati nasce come somma di più coperture pensate per il fabbricato nel suo insieme, non per le singole unità immobiliari. Le garanzie di base riguardano tipicamente incendio, fulmine, esplosione e scoppio, eventi che possono compromettere la struttura portante e le parti comuni come tetto, facciate, scale e vano ascensore.
A queste si aggiungono spesso garanzie accessorie negoziabili in fase di sottoscrizione: eventi atmosferici (grandine, vento, neve), fenomeno elettrico, acqua condotta e infiltrazioni, atti vandalici, ricorso terzi per danni causati dall'edificio a proprietà limitrofe. Una garanzia molto richiesta è la responsabilità civile verso terzi (RCT), che copre i danni a persone o cose derivanti da un difetto di manutenzione delle parti comuni, ad esempio la caduta di un cornicione o lo scivolamento su un pianerottolo non segnalato.
Alcune polizze includono anche la tutela legale, utile per sostenere le spese di un contenzioso legato a un sinistro, e la copertura per il ricorso terzi da spargimento d'acqua, molto frequente nei condomini con impianti idrici datati. È importante leggere il capitolato tecnico e non fermarsi al nome commerciale del prodotto: due polizze chiamate allo stesso modo possono avere massimali e esclusioni molto diversi.
La delibera assembleare e le maggioranze richieste
La decisione di stipulare, rinnovare o modificare una polizza globale fabbricati rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione quando si tratta di rinnovare un contratto già esistente alle stesse condizioni, mentre la prima sottoscrizione o un cambiamento sostanziale delle garanzie viene generalmente trattata come atto che richiede la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, secondo i criteri dell'articolo 1136 del Codice civile.
L'amministratore ha il compito di raccogliere più preventivi comparabili, illustrare all'assemblea le differenze di massimali, franchigie ed esclusioni, e proporre la scelta più adeguata al fabbricato specifico, tenendo conto dell'età dell'edificio, degli impianti presenti e della sinistrosità pregressa. La delibera deve essere verbalizzata con chiarezza indicando compagnia, durata, premio annuo e garanzie principali, in modo che resti un riferimento verificabile negli anni successivi.
Ripartizione del premio tra i condomini
Il premio della polizza globale fabbricati rientra tra le spese di conservazione delle parti comuni e si ripartisce, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale, in base ai millesimi di proprietà generali secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Quando il regolamento prevede tabelle differenziate, ad esempio per beni o servizi che riguardano solo alcuni condomini in modo diverso, la ripartizione segue quelle tabelle specifiche.
Se l'edificio è composto da più scale o corpi di fabbrica con gradi di rischio diversi, alcune polizze consentono massimali o franchigie differenziate: in questi casi l'amministratore deve valutare con attenzione se applicare un riparto uniforme o distinto, sempre motivandolo nel verbale assembleare per evitare contestazioni successive.
Gestione del sinistro: cosa fare passo per passo
Al verificarsi di un evento coperto, l'amministratore deve aprire la pratica di sinistro con la compagnia nei tempi previsti dal contratto, di norma pochi giorni dalla conoscenza del fatto, allegando documentazione fotografica, preventivi di riparazione e, se necessario, una relazione tecnica. È buona prassi conservare tutte le comunicazioni e i documenti in un fascicolo dedicato, così da poterli mostrare all'assemblea e ai condomini interessati.
Se il danno riguarda anche proprietà esclusive, ad esempio un'infiltrazione che ha danneggiato l'appartamento di un condomino, occorre coordinare la richiesta tra la polizza del condominio e l'eventuale polizza privata del proprietario, evitando duplicazioni di indennizzo. Un buon software gestionale, come AmministraPro, permette di tenere traccia dello stato di ogni pratica di sinistro, delle scadenze e dei documenti allegati, semplificando la rendicontazione ai condomini in assemblea.
Franchigie e scoperti: come incidono sul rimborso
La franchigia è la somma che resta a carico del condominio per ogni sinistro indennizzabile, mentre lo scoperto è la percentuale del danno non rimborsata dalla compagnia, spesso con un minimo e un massimo in valore assoluto. Franchigie più alte abbassano il premio annuo ma espongono il condominio a un esborso maggiore in caso di danno, quindi la scelta va ponderata in base alla capacità di spesa del condominio e alla frequenza storica dei sinistri.
È consigliabile che l'amministratore presenti all'assemblea un confronto tra diverse combinazioni di premio e franchigia, così che i condomini possano decidere consapevolmente il livello di rischio che sono disposti a sostenere direttamente, invece di scegliere automaticamente l'opzione con il premio più basso.
Domande frequenti
La polizza globale fabbricati è obbligatoria per legge?
No, non esiste un obbligo generalizzato nel Codice civile che imponga a ogni condominio di stipulare una polizza globale fabbricati. L'obbligo può derivare da previsioni specifiche del regolamento condominiale contrattuale, da un mutuo condominiale che lo richieda come condizione, oppure da contratti di appalto per lavori straordinari che ne impongono una a copertura del cantiere. In assenza di questi vincoli, la scelta resta comunque frequente perché protegge il patrimonio comune da eventi che potrebbero altrimenti gravare interamente sui condomini.
Chi decide quale compagnia assicurativa scegliere?
La scelta spetta all'assemblea condominiale, che delibera su proposta dell'amministratore. Quest'ultimo ha il compito di raccogliere più preventivi comparabili tra loro per garanzie e massimali, di presentarli in modo chiaro con i relativi pro e contro, e di lasciare all'assemblea la decisione finale, che viene approvata con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del Codice civile a seconda che si tratti di ordinaria o straordinaria amministrazione.
Come si ripartisce il premio se un condomino ha un box separato con rischio diverso?
Il criterio generale è il riparto in base ai millesimi di proprietà generali, salvo che il regolamento condominiale contrattuale preveda tabelle differenziate per specifici beni o servizi. Se un box o un locale accessorio ha un profilo di rischio oggettivamente diverso ed è trattato distintamente nel regolamento, la ripartizione può seguire quella tabella specifica, ma la regola va sempre verificata caso per caso sul regolamento in vigore prima di applicarla.
Cosa succede se il sinistro supera il massimale della polizza?
La compagnia indennizza fino al massimale previsto dal contratto per quella specifica garanzia; l'eventuale eccedenza resta a carico del condominio e viene ripartita tra i condomini con gli stessi criteri usati per le spese di manutenzione straordinaria, salvo diversa decisione assembleare. Per questo è importante che l'amministratore verifichi periodicamente, insieme all'assicuratore, che i massimali siano adeguati al valore ricostruttivo aggiornato dell'edificio.
Un software di gestione condominiale può aiutare con la polizza assicurativa?
Sì. Un gestionale come AmministraPro consente di archiviare il contratto assicurativo e i suoi allegati, tenere traccia delle scadenze di rinnovo, registrare le pratiche di sinistro aperte con la relativa documentazione e includere i dati della polizza nel rendiconto che l'amministratore presenta ai condomini, riducendo il rischio di dimenticanze su rinnovi o scadenze di denuncia sinistro.
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