Guida pratica
Preventivo con ascensore e impianti comuni
Un condominio dotato di ascensore e di altri impianti comuni, come autoclave, cancello automatico, impianto di videosorveglianza o antincendio, ha nel preventivo una serie di voci ricorrenti legate ai contratti di manutenzione e alle verifiche periodiche obbligatorie. L'ascensore, in particolare, comporta un contratto di manutenzione, le verifiche periodiche di legge affidate a organismi abilitati e i consumi elettrici. Un aspetto delicato è la ripartizione: le spese dell'ascensore seguono il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile, diverso dalla semplice tabella generale. In questa guida vediamo come strutturare la sezione impianti nel preventivo e come ripartire correttamente ciascuna voce.
Le voci di ascensore e impianti nel preventivo
Per l'ascensore il preventivo deve prevedere il canone di manutenzione ordinaria, il costo delle verifiche periodiche affidate all'organismo notificato o alla ASL, il consumo di energia elettrica dell'impianto e un accantonamento per piccoli interventi di riparazione non compresi nel canone. Gli interventi di manutenzione straordinaria, come la sostituzione della fune o dell'impianto, restano fuori dal preventivo ordinario.
Per gli altri impianti comuni valgono principi analoghi: contratto di manutenzione, verifiche o controlli obbligatori dove previsti dalla normativa, consumi ed eventuale accantonamento. È il caso dell'autoclave, del cancello automatico, dell'impianto antincendio con i suoi controlli periodici e dell'impianto di videosorveglianza, che comporta anche adempimenti in materia di protezione dei dati.
- Canone di manutenzione ordinaria dell'ascensore
- Verifiche periodiche obbligatorie di legge
- Consumo elettrico degli impianti
- Manutenzione di autoclave, cancello, antincendio
- Accantonamento per piccole riparazioni
- Adempimenti privacy per la videosorveglianza
La ripartizione dell'ascensore secondo l'articolo 1124
Le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore si ripartiscono, ai sensi dell'articolo 1124 del Codice civile, per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in proporzione all'altezza di piano di ciascuna unità dal suolo. In questo modo chi abita ai piani alti, che usa maggiormente l'impianto, contribuisce in misura superiore alla seconda metà della spesa.
Questo criterio è specifico e non coincide con la tabella generale usata per le altre voci. Nel preventivo conviene indicare chiaramente che la voce ascensore segue una tabella dedicata, per evitare che i condòmini si aspettino una ripartizione puramente millesimale. Le spese per il consumo di energia dell'ascensore seguono di norma lo stesso criterio dell'articolo 1124.
Esempio di struttura della sezione impianti
La sezione può essere organizzata per impianto: ascensore con le sue sottovoci, autoclave, cancello automatico, antincendio, videosorveglianza. Per ciascuno il canone di manutenzione, le verifiche o i controlli e il consumo, con un subtotale. Questo rende evidente il peso di ciascun impianto e facilita l'analisi in assemblea.
È buona prassi annotare accanto a ogni impianto la scadenza delle verifiche obbligatorie e la tabella di riparto adottata. La chiarezza su queste informazioni riduce le contestazioni e aiuta l'amministratore a programmare gli adempimenti nell'arco dell'esercizio.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Nel preventivo ordinario si iscrivono i canoni e le verifiche ricorrenti, cioè la manutenzione ordinaria. Gli interventi straordinari, come la sostituzione dell'ascensore per adeguamento normativo o la sostituzione dell'autoclave, richiedono una delibera assembleare dedicata e un piano finanziario a parte, spesso con la costituzione di un fondo speciale obbligatorio per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni.
Tenere distinti i due piani è essenziale. Iscrivere una spesa straordinaria nel preventivo ordinario confonde il quadro e può portare a delibere prese senza le maggioranze corrette. L'amministratore deve segnalare in tempo utile all'assemblea gli interventi straordinari prevedibili, così che possano essere programmati e finanziati.
Gestire il preventivo degli impianti con un software
La presenza di più impianti, ciascuno con contratti, scadenze di verifica e criteri di riparto diversi, rende utile un gestionale che tenga insieme tutte le informazioni. Il software applica automaticamente la tabella dell'articolo 1124 all'ascensore e la tabella generale alle altre voci, genera le rate e ricorda le scadenze delle verifiche obbligatorie.
Con AmministraPro puoi impostare le voci di ascensore e impianti nel preventivo, gestire le tabelle di riparto dedicate e produrre le quote per condòmino senza calcoli manuali, con lo scadenzario delle verifiche sempre a portata di mano. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.
Domande frequenti
Come si ripartiscono le spese dell'ascensore?
Secondo l'articolo 1124 del Codice civile: per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in proporzione all'altezza di piano di ciascuna unità dal suolo. Chi abita ai piani alti contribuisce quindi in misura maggiore alla seconda metà della spesa.
Le verifiche periodiche dell'ascensore vanno nel preventivo?
Sì. Le verifiche periodiche obbligatorie affidate all'organismo abilitato o alla ASL sono spese ricorrenti di manutenzione ordinaria e vanno previste nel preventivo, insieme al canone di manutenzione e al consumo di energia dell'impianto.
La sostituzione dell'ascensore rientra nel preventivo ordinario?
No. La sostituzione o l'adeguamento normativo dell'ascensore è manutenzione straordinaria: richiede una delibera assembleare dedicata e un piano finanziario a parte, spesso con la costituzione del fondo speciale obbligatorio previsto per le opere di manutenzione straordinaria.
La videosorveglianza comporta costi oltre alla manutenzione?
Sì. Oltre al contratto di manutenzione e al consumo, l'impianto di videosorveglianza comporta adempimenti in materia di protezione dei dati secondo il Regolamento UE 2016/679, come informativa, cartellonistica e corretta conservazione delle registrazioni, che possono avere un costo.
Perché indicare tabelle di riparto diverse nel preventivo?
Perché l'ascensore segue l'articolo 1124, mentre le altre voci di impianto seguono di norma la tabella generale di proprietà. Indicarlo chiaramente evita che i condòmini si aspettino una ripartizione uniforme e riduce le contestazioni in sede di approvazione.
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