La prima assemblea di un nuovo condominio

Chi convoca la prima assemblea e quando

Nella maggior parte dei casi la prima convocazione spetta al costruttore o venditore, che resta responsabile della gestione fino a quando i condomini non nominano un amministratore: l'articolo 1129 del Codice civile impone la nomina obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Se il venditore non convoca l'assemblea entro un tempo ragionevole dalla vendita delle prime unita, ciascun condomino può farsi promotore della convocazione, oppure ricorrere al giudice per ottenere la nomina di un amministratore giudiziale.

E buona prassi non aspettare che il condominio sia venduto per intero: appena si supera la soglia degli otto condomini, o comunque quando la maggior parte delle unita ha un proprietario, conviene convocare per evitare vuoti di gestione su parti comuni già in uso, come ascensore, impianti e aree verdi.

Nomina dell'amministratore: cosa verificare

La nomina e uno dei primi punti all'ordine del giorno e va deliberata con le maggioranze dell'articolo 1136 del Codice civile. Prima di votare conviene chiedere e verificare alcuni elementi che l'articolo 1129 rende obbligatori: i requisiti di onorabilità e professionalita, l'iscrizione a un registro o l'attestazione dei corsi di formazione previsti, gli estremi della polizza assicurativa per la responsabilità civile e il compenso richiesto, che va indicato in modo analitico per singola voce e non come cifra unica onnicomprensiva.

Nel verbale va riportata la delibera di nomina con la durata dell'incarico, un anno tacitamente rinnovabile, e il compenso accettato: sono gli elementi che l'amministratore dovra rispettare nella rendicontazione annuale.

Tabelle millesimali provvisorie e regolamento

In un condominio appena costituito spesso manca ancora una tabella millesimale definitiva allegata al regolamento: in attesa dell'approvazione formale, l'assemblea può adottare valori provvisori basati sui dati del progetto edilizio o dell'atto di compravendita, utili per calcolare da subito gli anticipi sulle spese comuni. La tabella millesimale definitiva, quando redatta da un tecnico, richiede comunque una delibera approvativa: senza quella, i valori restano provvisori e revisionabili.

Se l'edificio supera le dieci unita immobiliari, il regolamento di condominio e obbligatorio ai sensi dell'articolo 1138 del Codice civile: la prima assemblea e la sede naturale per discuterne una bozza, anche se l'approvazione definitiva può richiedere più sedute.

Punti pratici da mettere a verbale in questa fase.

• Elenco delle parti comuni già funzionanti, come impianti, aree verdi e autorimessa, e relativo stato di manutenzione
• Criterio provvisorio di ripartizione spese in attesa della tabella definitiva
• Eventuali garanzie residue del costruttore su impianti e strutture
• Nomina del revisore contabile, se l'assemblea lo ritiene opportuno per un condominio di grandi dimensioni

Avvio della contabilità e primo bilancio preventivo

Contestualmente alla nomina, l'amministratore deve aprire un conto corrente intestato al condominio, distinto dal proprio patrimonio personale, come richiede l'articolo 1129: e uno dei presupposti per la trasparenza dei movimenti di cassa fin dal primo euro versato. L'assemblea approva poi un bilancio preventivo per stimare le spese dell'anno e fissare gli anticipi da versare, distinguendo le spese ordinarie di gestione dalle eventuali spese straordinarie già previste, ad esempio il collaudo di un impianto.

Un software di gestione condominiale come AmministraPro aiuta l'amministratore neoeletto a impostare fin da subito il piano dei conti, il registro di anagrafica condominiale e la convocazione tracciata delle assemblee successive, riducendo il rischio di errori nei primi mesi di attività quando ancora manca uno storico su cui basarsi.

Domande frequenti