Guida pratica
Come calcolare i quorum dell'assemblea di condominio
Ogni delibera assembleare valida richiede due soglie distinte: il quorum costitutivo, cioè quanti millesimi devono essere presenti perché l'assemblea possa aprirsi, e il quorum deliberativo, cioè quanti voti servono per approvare un argomento. L'articolo 1136 del Codice civile fissa soglie diverse per la prima e la seconda convocazione, e alcune materie (innovazioni, opere su barriere architettoniche, impianti di produzione energetica) richiedono maggioranze rafforzate rispetto all'ordinaria amministrazione. Sbagliare il calcolo espone la delibera a impugnazione entro trenta giorni. Questa guida spiega come si conteggiano teste e millesimi, quali soglie usare per ogni convocazione e come uno strumento di calcolo automatico riduce l'errore umano durante la verbalizzazione.
Quorum costitutivo: chi deve essere presente perché l'assemblea sia valida
Il quorum costitutivo si misura in due modi contemporaneamente: numero di condomini presenti (di persona o per delega) e valore in millesimi che rappresentano. Non basta l'uno senza l'altro: servono entrambi.
In prima convocazione l'articolo 1136 richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (666,67 millesimi) e comunque la maggioranza dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione, che si tiene in un giorno diverso dal primo, bastano un terzo dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (333,33 millesimi).
Chi amministra deve verificare la presenza all'apertura dei lavori e registrarla nel foglio presenze allegato al verbale: è il documento che dimostra, in caso di impugnazione, che il quorum costitutivo era effettivamente raggiunto.
Quorum deliberativo: le maggioranze per approvare le delibere ordinarie
Una volta aperta validamente l'assemblea, per approvare le delibere di ordinaria amministrazione (nomina o revoca dell'amministratore, approvazione del rendiconto, lavori di manutenzione ordinaria) serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi in seconda convocazione. In prima convocazione il quorum deliberativo coincide con quello costitutivo dei due terzi.
Il calcolo va fatto sui presenti al momento del voto, non sui presenti all'apertura: se qualcuno si allontana durante la seduta, i millesimi vanno ricalcolati escludendo chi non partecipa più al voto specifico. È un errore frequente nei verbali compilati a mano.
Maggioranze qualificate: innovazioni, barriere architettoniche, efficientamento energetico
Alcune materie richiedono soglie superiori alla maggioranza ordinaria perché incidono in modo permanente sul patrimonio comune. Le innovazioni gravose o voluttuarie previste dall'articolo 1120 richiedono la maggioranza degli intervenuti con almeno due terzi del valore dell'edificio.
L'articolo 1120 secondo comma, come modificato dalla legge 220/2012, richiede invece solo la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi per le innovazioni su efficientamento energetico, produzione di energia da fonti rinnovabili, ricariche per veicoli elettrici e abbattimento delle barriere architettoniche: il legislatore ha deliberatamente abbassato la soglia per favorire questi interventi.
Confondere le due maggioranze è l'errore più comune: prima di mettere in votazione, l'amministratore deve classificare correttamente l'argomento all'ordine del giorno.
Il calcolo automatico riduce l'errore in fase di verbalizzazione
Il conteggio manuale di teste e millesimi, soprattutto in condomini con molte unità o con supercondominio dove si sommano millesimi di edificio e millesimi generali, è la fonte più frequente di verbali impugnabili. AmministraPro calcola in automatico quorum costitutivo e deliberativo a partire dalla tabella millesimale e dalle presenze registrate, segnalando in tempo reale se una delibera raggiunge la soglia richiesta per la materia specifica in discussione.
Questo non sostituisce la valutazione giuridica dell'amministratore su quale maggioranza applicare, ma elimina l'errore aritmetico, che resta la causa più frequente di contestazione in sede di impugnazione.
Domande frequenti
Cosa succede se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo?
L'assemblea non può aprirsi validamente e si rinvia alla seconda convocazione, che deve tenersi in un giorno diverso dal primo. In seconda convocazione le soglie si abbassano: basta un terzo dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio per aprire i lavori.
Le deleghe contano per il quorum costitutivo?
Sì, il condomino che partecipa tramite delega scritta conferita a un altro condomino o a un terzo (nei limiti previsti dal regolamento) viene conteggiato come presente sia ai fini del numero di teste sia dei millesimi rappresentati. La delega va verificata dall'amministratore prima dell'apertura dei lavori e allegata al verbale.
Qual è la differenza tra maggioranza ordinaria e maggioranza qualificata per le innovazioni?
La maggioranza ordinaria (500 millesimi in seconda convocazione) si applica alla gestione corrente. Le innovazioni gravose o voluttuarie dell'articolo 1120 richiedono invece la maggioranza degli intervenuti con almeno due terzi del valore dell'edificio, una soglia più alta perché modificano in modo permanente le parti comuni. Fanno eccezione le innovazioni per efficientamento energetico e abbattimento barriere architettoniche, per cui bastano 500 millesimi.
Un errore nel calcolo del quorum rende sempre nulla la delibera?
Non sempre nulla, ma impugnabile entro trenta giorni dalla data della delibera per i condomini assenti o dissenzienti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Il giudice valuta se il vizio ha effettivamente inciso sul risultato della votazione: un errore di calcolo che non cambia l'esito può non comportare l'annullamento, ma resta un rischio concreto che conviene evitare a monte.
Come si tengono separati i millesimi in un supercondominio con più edifici?
Nel supercondominio si distinguono i millesimi generali, che rappresentano la quota di ciascun edificio sul totale del complesso, dai millesimi di edificio, validi solo per le parti comuni al singolo fabbricato. Il calcolo del quorum va fatto sulla tabella pertinente all'argomento in discussione: usare la tabella sbagliata è un vizio frequente nei supercondomini con contabilità gestita manualmente.
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