Guida pratica
Requisiti legali dell'assemblea in videoconferenza
L'assemblea di condominio può svolgersi in videoconferenza anche se il regolamento non lo prevede, purché vi sia il consenso della maggioranza dei condòmini. La base normativa è l'ultimo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dal decreto legge 104/2020 e convertito dalla legge 126/2020. I requisiti da rispettare riguardano tre momenti distinti: il consenso preventivo alla modalità telematica, la regolarità della convocazione con l'indicazione della piattaforma, e la garanzia che ogni partecipante possa essere identificato, ascoltato e possa esprimere il voto. Rispettati questi presupposti, la delibera telematica ha lo stesso valore di quella in presenza.
La base normativa: art. 66 disp. att. c.c.
La possibilità di tenere l'assemblea in videoconferenza è stata inserita nell'ultimo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma stabilisce che, anche se il regolamento condominiale non lo prevede espressamente, i condòmini possono partecipare all'assemblea in modalità di videoconferenza con il consenso della maggioranza dei condòmini.
La disposizione è stata introdotta con il decreto legge 14 agosto 2020 n. 104, convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020 n. 126. Da quel momento la videoconferenza non è più una prassi emergenziale ma una modalità ordinaria di svolgimento, utilizzabile in qualsiasi periodo.
Il legislatore usa il termine consenso e non delibera: non è quindi richiesta una doppia maggioranza di teste e millesimi come per l'approvazione delle decisioni, ma un assenso della maggioranza dei condòmini alla scelta della modalità telematica.
- Fonte: art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c.
- Introdotto dal d.l. 104/2020, convertito dalla legge 126/2020
- Serve il consenso della maggioranza dei condòmini
- Non serve una clausola del regolamento
Il consenso alla modalità telematica
Il primo requisito è il consenso alla modalità di videoconferenza. La prassi più prudente è raccoglierlo prima della convocazione, così da poter indicare fin da subito nell'avviso che l'assemblea si terrà a distanza. Il consenso può essere espresso per iscritto, anche via email o modulo dedicato, e va conservato agli atti.
In alternativa, quando il regolamento contiene già una clausola che ammette la videoconferenza, l'amministratore può convocare direttamente in modalità telematica senza raccogliere il consenso volta per volta. È una semplificazione utile per i condomìni che tengono assemblee frequenti.
La convocazione: cosa deve indicare
La convocazione dell'assemblea telematica segue le stesse regole di quella in presenza previste dall'art. 66 disp. att. c.c.: avviso a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con indicazione dell'ordine del giorno, luogo e ora.
All'ordine del giorno e alle informazioni consuete si aggiunge l'indicazione della piattaforma utilizzata e le istruzioni per collegarsi. È buona prassi allegare il link di accesso o inviarlo con congruo anticipo, insieme a un recapito per l'assistenza a chi ha difficoltà tecniche.
- Avviso almeno cinque giorni prima della prima convocazione
- Ordine del giorno chiaro e specifico
- Nome della piattaforma e istruzioni di collegamento
- Recapito di supporto per problemi tecnici
I requisiti di validità durante la seduta
Perché la delibera sia valida, la seduta a distanza deve garantire gli stessi principi di quella in presenza. Ogni partecipante deve poter essere identificato con certezza, deve poter seguire e intervenire nella discussione in tempo reale e deve poter esprimere il proprio voto in modo riconoscibile.
Il presidente e il segretario mantengono i loro ruoli anche nella seduta telematica: il presidente dirige i lavori e verifica il quorum, il segretario redige il verbale. La continuità dell'audio e del video è essenziale: se un condòmino perde il collegamento in un momento decisivo, occorre darne conto a verbale.
I quorum costitutivi e deliberativi previsti dall'art. 1136 del Codice civile restano invariati. La videoconferenza cambia solo il modo di partecipare, non le maggioranze necessarie per approvare le decisioni.
Il verbale dell'assemblea telematica
Il verbale è redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente. In caso di videoconferenza va poi trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per l'avviso di convocazione, così che anche chi non ha partecipato ne prenda conoscenza.
Nel verbale conviene dare atto della modalità telematica, della piattaforma usata, dell'elenco dei presenti collegati con i relativi millesimi, degli eventuali problemi di connessione e delle modalità con cui è stato accertato il voto di ciascuno.
Come AmministraPro supporta l'assemblea a distanza
Gestire i requisiti legali dell'assemblea telematica è più semplice con strumenti che tengono insieme convocazione, raccolta del consenso, verifica dei quorum e verbalizzazione in un unico flusso. AmministraPro accompagna l'amministratore in ogni passaggio, dall'invio delle convocazioni alla registrazione dei voti e alla trasmissione del verbale.
Le funzionalità dedicate alle assemblee sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani e i costi sono consultabili alla pagina /prezzi.
Domande frequenti
Serve una clausola del regolamento per l'assemblea in videoconferenza?
No. L'art. 66 disp. att. c.c. consente la videoconferenza anche se il regolamento non la prevede, purché vi sia il consenso della maggioranza dei condòmini. La clausola regolamentare è utile perché semplifica le assemblee future, ma non è una condizione necessaria.
Che maggioranza serve per decidere di usare la videoconferenza?
La norma richiede il consenso della maggioranza dei condòmini alla modalità telematica. Non si tratta della doppia maggioranza di teste e millesimi prevista per le delibere: è un assenso alla scelta del mezzo, che conviene raccogliere per iscritto prima della convocazione e conservare agli atti.
I quorum per approvare le delibere cambiano se l'assemblea è a distanza?
No. I quorum costitutivi e deliberativi dell'art. 1136 del Codice civile restano identici. La videoconferenza modifica solo la modalità di partecipazione e di voto, non le maggioranze necessarie per validare le decisioni assembleari.
Come si trasmette il verbale dell'assemblea telematica?
Il verbale, redatto dal segretario e firmato dal presidente, va trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per l'avviso di convocazione. In questo modo anche chi non ha partecipato viene messo a conoscenza delle decisioni assunte.
La convocazione dell'assemblea in videoconferenza ha termini diversi?
No, i termini sono gli stessi. L'avviso va inviato a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. All'avviso si aggiungono soltanto l'indicazione della piattaforma e le istruzioni per collegarsi.
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