Normativa pratica
I requisiti per fare l'amministratore di condominio
Fare l'amministratore di condominio non e una libera professione senza regole: dal 2013 l'art. 71 bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile fissa requisiti precisi per essere nominati, sia per chi lo fa come attività principale sia per il condomino che amministra il proprio stabile. Servono requisiti di onorabilità, il godimento dei diritti civili, un titolo di studio minimo e, soprattutto, un corso di formazione iniziale seguito da un aggiornamento periodico obbligatorio. Chi perde uno di questi requisiti durante l'incarico decade automaticamente dalla carica. Questa guida spiega cosa serve davvero, chi e escluso e come funziona la formazione, con riferimenti puntuali alla norma.
I requisiti di onorabilità e capacità previsti dall'art. 71 bis
L'art. 71 bis disp att. c.c. elenca i requisiti che una persona deve possedere per poter essere nominata amministratore di condominio. Il primo blocco riguarda l'onorabilità e la capacità giuridica: non basta avere voglia di occuparsi del palazzo, serve non ricadere in una serie di condizioni ostative previste dalla legge.
Non possono assumere l'incarico coloro che si trovano nelle condizioni di ineleggibilita o decadenza previste dall'art. 2382 del codice civile per gli amministratori di società (ad esempio l'interdetto, l'inabilitato, il fallito o chi e stato condannato all'interdizione anche temporanea dai pubblici uffici o all'incapacita a esercitare uffici direttivi), chi e stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per un altro delitto non colposo per cui la legge prevede una pena non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque, chi e sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive e chi e interdetto o inabilitato o e stato dichiarato fallito o e stato condannato all'interdizione perpetua o temporanea dai pubblici uffici o all'interdizione da una professione o da un'arte.
Titolo di studio e godimento dei diritti civili
Oltre ai requisiti di onorabilità, la norma richiede il godimento dei diritti civili e il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado, quindi il diploma di maturita o equivalente titolo di studio quinquennale. Non e richiesta una laurea specifica ne l'iscrizione a un albo professionale, a differenza di quanto avviene per altre attività regolamentate.
Un caso particolare riguarda i condomini che scelgono di autoamministrarsi, cioè di nominare uno di loro come amministratore invece di rivolgersi a un professionista esterno: in questa ipotesi il condomino non e tenuto ad avere ne il titolo di studio ne a frequentare il corso di formazione, salvo restare comunque soggetto ai requisiti di onorabilità generali.
Chi amministra più edifici, invece, e sempre tenuto al possesso di tutti i requisiti, compresa la formazione, indipendentemente dal numero di condomini gestiti o dalle dimensioni dell'incarico.
Formazione iniziale e aggiornamento periodico obbligatorio
L'art. 71 bis richiede anche il possesso di un attestato di frequenza a un corso di formazione iniziale e il successivo svolgimento dell'attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I contenuti e la durata dei corsi sono stabiliti da un decreto ministeriale attuativo della norma, che disciplina anche i requisiti dei soggetti abilitati a erogarli.
L'aggiornamento non e un adempimento burocratico fine a se stesso: serve a mantenere l'amministratore al passo con le modifiche normative (fiscali, di sicurezza degli impianti, in materia di privacy) e con l'evoluzione della giurisprudenza sulle parti comuni. Un amministratore che non frequenta l'aggiornamento periodico perde uno dei requisiti richiesti dalla legge per mantenere l'incarico.
Nella pratica, una gestione ordinata dell'assemblea, del rendiconto e della comunicazione con i condomini si appoggia sempre di più a strumenti digitali dedicati: software come AmministraPro aiutano l'amministratore, anche quello alle prime armi dopo il corso di formazione, a tenere sotto controllo scadenze, verbali e ripartizioni in modo tracciabile.
Perdita dei requisiti e revoca dall'incarico
Se in corso di svolgimento dell'incarico l'amministratore perde uno dei requisiti previsti dall'art. 71 bis, decade automaticamente dalla carica: l'assemblea deve convocarsi senza indugio, su iniziativa dello stesso amministratore o di uno qualsiasi dei condomini, per la nomina del nuovo amministratore.
Restano ferme le ulteriori cause di revoca previste dal codice civile, come la revoca giudiziale su ricorso di uno o più condomini quando l'amministratore non rende il conto della gestione, ha compiuto gravi irregolarità o non ha ottemperato agli obblighi di legge (art. 1129 c.c.), a prescindere dal fatto che i requisiti soggettivi siano ancora tutti presenti.
Domande frequenti
Serve una laurea per fare l'amministratore di condominio?
No, la legge non richiede una laurea. L'art. 71 bis disp att. c.c. richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado, quindi il diploma di maturita o un titolo equivalente, insieme al godimento dei diritti civili, all'assenza delle condizioni ostative di onorabilità e alla frequenza del corso di formazione iniziale seguito dall'aggiornamento periodico.
Il condomino che amministra il proprio palazzo deve avere gli stessi requisiti?
In parte no. Il condomino che viene nominato amministratore del proprio stabile e esentato dall'obbligo del titolo di studio e della formazione, ma resta comunque soggetto ai requisiti di onorabilità previsti dall'art. 71 bis, quindi non deve trovarsi in nessuna delle condizioni ostative elencate dalla norma (condanne per determinati reati, misure di prevenzione, interdizione, inabilitazione, fallimento).
Cosa succede se l'amministratore non frequenta l'aggiornamento periodico?
L'aggiornamento periodico e uno dei requisiti richiesti dall'art. 71 bis per mantenere l'incarico, non solo per ottenerlo. Se l'amministratore non lo svolge perde il requisito e decade automaticamente dalla carica: a quel punto l'assemblea deve essere convocata senza indugio per procedere alla nomina di un nuovo amministratore.
Un condannato per reati diversi da quelli contro la pubblica amministrazione può fare l'amministratore?
Dipende dal reato e dalla pena. Oltre ai delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica e il patrimonio, l'art. 71 bis esclude anche chi e stato condannato per qualunque altro delitto non colposo per cui la legge prevede una pena minima non inferiore a due anni e massima non inferiore a cinque. Fuori da queste ipotesi e da interdizioni, inabilitazioni o misure di prevenzione definitive, la condanna non impedisce di per se l'incarico.
La formazione e la stessa cosa dell'uso di un software gestionale?
No, sono due cose distinte. La formazione iniziale e l'aggiornamento periodico sono requisiti di legge previsti dall'art. 71 bis e riguardano la preparazione tecnica e normativa dell'amministratore. Un software come AmministraPro non sostituisce questo obbligo formativo, ma supporta l'amministratore già formato nella gestione quotidiana di rendiconti, verbali, scadenze e comunicazioni con i condomini.
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