Guida pratica
Revocare l'amministratore in assemblea: guida per i condòmini
L'assemblea di condominio può revocare l'amministratore in qualsiasi momento e senza dover indicare una motivazione, allo stesso modo in cui lo ha nominato. È una facoltà che appartiene ai condòmini, non un procedimento straordinario: basta rispettare il quorum dell'articolo 1136 del Codice civile, inserire correttamente il punto all'ordine del giorno e verbalizzare la delibera in modo ordinato. Molte revoche vengono impugnate non perché fossero infondate, ma perché convocate o verbalizzate male. Questa guida spiega ai condòmini come arrivare a una revoca solida, che regga anche se l'amministratore uscente decide di contestarla davanti al giudice.
Checklist per una revoca assembleare solida
- Verificare la tabella millesimale generale aggiornata e stimare i millesimi presenti
- Formulare un punto specifico all'ordine del giorno: revoca e nomina del nuovo amministratore
- Raccogliere i preventivi di compenso analitici dei candidati e allegarli o metterli a disposizione
- Convocare tutti i condòmini con i termini e le forme previste dalla legge
- In seduta constatare il quorum e verbalizzare l'esito nominativo del voto con i millesimi
- Deliberare contestualmente la nomina del sostituto e la richiesta di consegna dei documenti
- Comunicare la revoca all'amministratore uscente e fissare tempi per il passaggio di consegne
La revoca è un potere ordinario dell'assemblea
La nomina e la revoca dell'amministratore spettano all'assemblea. L'articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l'assemblea che lo nomina può in ogni tempo revocarlo, e la revoca ordinaria non richiede la prova di alcuna irregolarità: è una scelta di fiducia. I condòmini possono decidere di cambiare amministratore perché non sono soddisfatti della gestione, perché vogliono un preventivo di compenso più basso o semplicemente perché preferiscono un altro professionista.
Questo distingue nettamente la revoca assembleare dalla revoca giudiziale, che invece si chiede al tribunale e presuppone gravi irregolarità o l'omesso rendiconto. In assemblea non serve costruire un dossier di accuse: serve una maggioranza. Confondere i due percorsi è l'errore più comune, perché porta i condòmini a pensare di dover dimostrare colpe che, per la revoca ordinaria, la legge non richiede affatto.
Il quorum corretto per deliberare la revoca
La revoca dell'amministratore segue lo stesso quorum della nomina. In seconda convocazione la delibera è valida con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè almeno cinquecento millesimi dei presenti. In prima convocazione la soglia è più alta e raramente si raggiunge, per questo la maggior parte delle revoche viene deliberata in seconda convocazione.
Attenzione a contare i millesimi e non solo le teste: un piccolo gruppo di condòmini con molti millesimi può bloccare o approvare la revoca a seconda dei pesi. Prima di indire l'assemblea conviene fare un calcolo realistico, verificando la tabella millesimale generale aggiornata e stimando chi parteciperà, per non arrivare in aula senza i numeri necessari.
Mettere la revoca all'ordine del giorno
La revoca deve essere un punto specifico e chiaro dell'ordine del giorno, non un argomento sollevato a sorpresa nelle varie ed eventuali. Un ordine del giorno generico come discussione sull'operato dell'amministratore non legittima una delibera di revoca: il punto va formulato in modo esplicito, per esempio revoca dell'amministratore in carica e nomina del nuovo amministratore.
È buona prassi abbinare nello stesso ordine del giorno la nomina del sostituto e l'esame dei relativi preventivi di compenso, così il condominio non resta scoperto neppure un giorno. La legge impone infatti all'amministratore di indicare analiticamente il compenso a pena di nullità della nomina: i preventivi dei candidati vanno quindi allegati alla convocazione o comunque messi a disposizione dei condòmini prima del voto.
Verbalizzare la revoca a prova di impugnazione
Il verbale è la prova principale se la revoca viene contestata ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile. Deve riportare la constatazione del quorum, il testo della delibera, l'esito nominativo del voto con i millesimi di favorevoli, contrari e astenuti, e la nomina del nuovo amministratore con l'accettazione dell'incarico. Un verbale che si limiti a scrivere approvato a maggioranza, senza i numeri, è fragile.
Conviene inoltre dare atto nel verbale che si richiede all'amministratore uscente la consegna della documentazione ai sensi dell'articolo 1129 e la resa del conto della gestione. Strumenti come AmministraPro aiutano i condòmini e il nuovo amministratore a preparare la convocazione con l'ordine del giorno corretto, calcolare il quorum sulla tabella millesimale aggiornata e archiviare verbale e delibere in modo ordinato; una panoramica è su /funzioni, con i piani su /prezzi.
Domande frequenti
Serve una motivazione per revocare l'amministratore in assemblea?
No. La revoca ordinaria deliberata dall'assemblea non richiede alcuna motivazione: è espressione del rapporto di fiducia tra condòmini e amministratore. La motivazione è invece necessaria quando si chiede la revoca al giudice per gravi irregolarità o omesso rendiconto, che è un percorso diverso e più oneroso, disciplinato dall'articolo 1129 del Codice civile.
Con quale maggioranza si revoca l'amministratore?
Con lo stesso quorum della nomina previsto dall'articolo 1136 del Codice civile. In seconda convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè almeno cinquecento millesimi dei presenti. Contano sia le teste sia i millesimi, quindi è essenziale calcolare i pesi prima dell'assemblea.
La revoca deve essere all'ordine del giorno?
Sì, e deve essere un punto specifico e chiaro. Una delibera di revoca adottata sotto la voce generica varie ed eventuali o senza un punto dedicato all'ordine del giorno è impugnabile. È buona prassi indicare espressamente revoca dell'amministratore e nomina del nuovo amministratore, così da poter provvedere subito al sostituto.
Cosa succede se l'amministratore revocato non consegna i documenti?
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condòmini. Se non lo fa, il nuovo amministratore o l'assemblea possono agire in giudizio, anche in via d'urgenza, per ottenere la consegna. È utile mettere a verbale la richiesta formale di consegna già nella stessa seduta della revoca.
L'amministratore revocato ha diritto a un indennizzo?
La revoca ordinaria senza giusta causa può comportare, secondo i principi del mandato, il diritto dell'amministratore al compenso per l'attività svolta fino alla revoca e, in alcuni casi, al risarcimento del danno se la revoca è avvenuta senza giusta causa prima della scadenza. Quando invece ricorre una giusta causa questo diritto non sorge. Conviene valutare la situazione concreta con attenzione.
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