Guida pratica
Ripartire i conguagli tra vecchio e nuovo proprietario
Quando un appartamento viene venduto durante l'anno, il conguaglio di fine esercizio va ripartito tra chi era proprietario nella prima parte del periodo e chi lo è diventato nella seconda. Verso il condominio vale l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che rende venditore e acquirente obbligati in solido per l'anno in corso e quello precedente. Tra le parti, invece, la ripartizione segue la competenza temporale delle spese, di solito già regolata nell'atto di compravendita. Questa guida distingue i due piani e propone un metodo di calcolo con esempio numerico.
Due piani da non confondere
Il primo piano è il rapporto con il condominio: è quello che interessa l'amministratore, perché deve sapere a chi chiedere il pagamento. Il secondo piano è il rapporto interno tra venditore e acquirente, cioè come si dividono tra loro il costo. Sono cose diverse e vanno tenute separate.
Verso il condominio l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione stabilisce la solidarietà tra chi subentra e chi cede per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Tra le parti, invece, conta il momento in cui la spesa matura, salvo diverso accordo scritto nell'atto notarile.
- Verso il condominio: solidarietà ex articolo 63 disp. att.
- Tra le parti: ripartizione per competenza temporale
- L'accordo nell'atto può regolare diversamente il rapporto interno
Il criterio della competenza
Il criterio più usato per dividere il conguaglio tra le parti è la competenza temporale: ogni spesa grava su chi era proprietario nel momento in cui la spesa si è resa necessaria. Per le spese ordinarie ricorrenti, come utenze e pulizie, si applica in genere un riparto proporzionale ai giorni di possesso nell'esercizio. Per le spese straordinarie conta invece la data della delibera che le ha approvate.
In assenza di indicazioni nell'atto, l'amministratore intesta il conguaglio all'acquirente se il subentro gli è stato comunicato, fermo restando che potrà rivalersi verso il venditore per la quota di competenza di quest'ultimo, oppure chiedere il pagamento in solido secondo l'articolo 63.
Esempio numerico di riparto
Un appartamento con 100 millesimi è venduto il 30 giugno, a metà di un esercizio annuale che va dal 1 gennaio al 31 dicembre. La spesa ordinaria di competenza dell'unità risulta a consuntivo di 2.400 euro. Dividendo per i giorni di possesso, i primi 181 giorni spettano al venditore e i restanti 184 all'acquirente.
La quota del venditore è 2.400 per 181 diviso 365, cioè circa 1.190 euro; quella dell'acquirente è 2.400 per 184 diviso 365, cioè circa 1.210 euro. Se durante l'anno erano stati versati 2.000 euro di acconti dal venditore, il conguaglio a debito di 400 euro sull'unità si ripartisce in coerenza, tenendo conto di chi ha già pagato e della data di vendita.
- Vendita al 30 giugno: 181 giorni al venditore, 184 all'acquirente
- Spesa 2.400 euro: circa 1.190 al venditore, 1.210 all'acquirente
- Il conguaglio si distribuisce tenendo conto degli acconti già versati
Il ruolo dell'amministratore
L'amministratore deve aggiornare l'anagrafe condominiale al momento del subentro, come previsto dall'articolo 1130, numero 6, del Codice civile, registrando il nuovo proprietario e la data del passaggio. Da quel momento le comunicazioni e i piani di riparto vanno intestati correttamente. È prudente conservare copia del titolo di trasferimento, che l'articolo 63 richiede per liberare il venditore dalla solidarietà.
L'amministratore non è tenuto a ricostruire gli accordi privati tra le parti: applica la solidarietà verso il condominio e, se richiesto e documentato, tiene conto della data di vendita per un riparto interno equo. Le contestazioni sul rapporto venditore-acquirente si risolvono tra loro, non a carico della cassa condominiale.
Gestire il subentro senza errori
Il momento più delicato è il cambio di intestazione a esercizio in corso, con acconti versati da un soggetto e conguaglio a carico potenzialmente di un altro. Un gestionale che tiene la storia dell'unità evita di attribuire per errore l'intero conguaglio a chi ha comprato dopo.
AmministraPro registra date di subentro, acconti e competenze, così i prospetti di conguaglio riflettono correttamente il passaggio di proprietà. Trovi le funzioni per l'anagrafe e la contabilità nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.
Domande frequenti
Chi paga il conguaglio dopo la vendita, venditore o acquirente?
Verso il condominio rispondono entrambi in solido per l'anno in corso e quello precedente, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione. Tra loro, invece, il costo si divide per competenza temporale o secondo l'accordo scritto nell'atto di compravendita, tipicamente in base alla data del passaggio di proprietà.
Quando il venditore smette di essere obbligato in solido?
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione stabilisce che chi cede resta obbligato in solido con l'acquirente finché non trasmette all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Fino a quel momento l'amministratore può legittimamente chiedere il pagamento a entrambi.
L'amministratore deve applicare l'accordo tra le parti?
L'accordo nell'atto regola il rapporto interno tra venditore e acquirente, non vincola direttamente il condominio. L'amministratore applica la solidarietà di legge verso il condominio; può però tenere conto della data di vendita per intestare i conguagli in modo equo, se il subentro è documentato.
Come si dividono le spese straordinarie deliberate prima della vendita?
Per le spese straordinarie il criterio comune è la data della delibera che le ha approvate: se l'assemblea ha deliberato prima del rogito, la competenza è tendenzialmente del venditore, salvo diverso accordo tra le parti. Verso il condominio resta comunque la solidarietà dell'articolo 63.
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