Guida pratica
Come ripartire le spese di portierato in condominio
Il portierato è uno dei capitoli di spesa più delicati del bilancio condominiale, perché l'articolo 1123 del Codice civile prevede per questo servizio un criterio di riparto diverso da quello generale delle spese di manutenzione. Il costo del portiere si divide infatti in due parti: una in base ai millesimi di proprietà e una in base all'uso effettivo che ciascuna unità può fare del servizio, tenendo conto dell'altezza dei piani e dell'accessibilità. Questa guida spiega come si applica il criterio, quali voci compongono il costo del lavoro e come organizzare la tabella millesimale dedicata nel rendiconto, anche con l'aiuto di un software gestionale.
Il criterio dell'articolo 1123: proprietà e uso combinati
L'articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese per i servizi comuni destinati a soddisfare bisogni di interesse comune si ripartiscono in misura proporzionale all'uso che ciascun condomino può fare del servizio, quando quest'uso è suscettibile di essere diversamente valutato tra le unità. Per il portierato la giurisprudenza e la prassi condominiale consolidata individuano una doppia chiave: una quota in base ai millesimi generali di proprietà (che remunera la custodia e la vigilanza dell'edificio nel suo complesso) e una quota in base all'uso, che tiene conto di fattori come il piano di collocazione dell'unità, l'eventuale presenza di ascensore alternativo o di accessi autonomi.
In molti regolamenti condominiali contrattuali questa doppia proporzione è già fissata in percentuale, ad esempio 50 e 50 oppure con pesi diversi: in assenza di un regolamento che disciplini la materia, l'amministratore deve fare riferimento alla tabella millesimale specifica per il servizio di portierato, se presente, oppure proporre in assemblea l'adozione di un criterio che rispecchi l'uso differenziato.
Le voci che compongono il costo del lavoro
Il costo del portierato non si esaurisce nello stipendio netto percepito dal portiere: comprende gli oneri contributivi e previdenziali a carico del datore di lavoro, il trattamento di fine rapporto maturato nell'anno, le eventuali indennità previste dal contratto collettivo nazionale di categoria e i costi di sostituzione durante ferie o malattia. L'amministratore deve indicare distintamente queste voci nel rendiconto, perché costituiscono spesa condominiale a tutti gli effetti anche quando non sono ancora liquidate, il TFR in particolare va accantonato anno per anno.
- Retribuzione lorda e contributi INPS a carico del condominio
- Accantonamento TFR maturato nell'esercizio
- Eventuale quota per sostituzioni durante assenze
- Dispositivi di protezione individuale e formazione obbligatoria, se dovuti
La tabella millesimale dedicata al portierato
Quando l'edificio dispone di una tabella specifica per il portierato, questa tabella affianca la tabella millesimale generale di proprietà e va applicata solo alle voci di spesa riconducibili al servizio: stipendio, contributi, materiali di consumo per le pulizie svolte dal portiere, eventuale alloggio di servizio se previsto. Le altre spese generali dell'edificio restano ripartite secondo la tabella di proprietà.
Nella pratica alcuni edifici che non hanno mai attivato una tabella dedicata continuano a usare, per comodità, la tabella di proprietà generale anche per il portierato: è una scelta legittima se nessun condomino la contesta, ma non corrisponde al criterio dell'uso previsto dall'articolo 1123 e può essere impugnata in assemblea da chi ritiene di essere svantaggiato.
Gestire il riparto nel rendiconto e nel software
Un software di gestione condominiale come AmministraPro permette di collegare ogni voce di spesa del portierato alla tabella millesimale corretta, separando in automatico la quota calcolata sui millesimi di proprietà da quella calcolata sui millesimi d'uso, e di produrre il rendiconto con l'evidenza distinta delle due quote per ogni unità immobiliare. Questo riduce il rischio di errori manuali e rende più semplice rispondere alle richieste di chiarimento dei condomini durante l'assemblea di approvazione del bilancio.
Domande frequenti
Il portierato si ripartisce sempre per millesimi di proprietà?
No. L'articolo 1123 del Codice civile prevede che, quando l'uso del servizio è diversamente valutabile tra le unità, il riparto tenga conto anche dell'uso e non solo della proprietà. Per il portierato la prassi consolidata e i regolamenti condominiali contrattuali applicano quindi una doppia proporzione, tra millesimi di proprietà e millesimi d'uso, salvo diversa disposizione del regolamento stesso.
Il negozio al piano terra con accesso autonomo deve pagare il portierato?
Dipende dal regolamento e dalla tabella d'uso adottata. Se l'unità ha un accesso indipendente e non utilizza in alcun modo il servizio, in molti casi la tabella d'uso specifica prevede un'esenzione totale o parziale dalla quota d'uso, mentre resta comunque dovuta la quota calcolata sui millesimi di proprietà generale, salvo che il regolamento non disponga diversamente.
Cosa succede se manca una tabella millesimale specifica per il portierato?
In assenza di una tabella dedicata, l'amministratore può proporre all'assemblea l'adozione di un criterio d'uso specifico, che richiede l'approvazione con le maggioranze previste per le tabelle millesimali. Fino a quel momento, in mancanza di contestazioni, molti condomini continuano ad applicare la tabella di proprietà generale anche al portierato, pur non essendo la soluzione tecnicamente più corretta.
Il TFR del portiere va inserito nel rendiconto anche se non viene liquidato subito?
Sì. Il trattamento di fine rapporto matura anno per anno ed è un costo del lavoro a carico del condominio già nell'esercizio in cui si accumula, indipendentemente dal momento in cui verrà effettivamente corrisposto al lavoratore. Va quindi indicato nel rendiconto come accantonamento, per dare ai condomini una rappresentazione corretta dell'impegno economico complessivo legato al rapporto di lavoro.
Un software gestionale può calcolare automaticamente la doppia quota del portierato?
Sì, un software come AmministraPro consente di associare le spese di portierato a una tabella millesimale dedicata, distinguendo la quota di proprietà da quella d'uso e generando il rendiconto con il dettaglio per singola unità immobiliare, riducendo il lavoro manuale dell'amministratore e gli errori di calcolo nei riparti più complessi.
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