Guida pratica
Come ripartire le spese di pulizia delle parti comuni
Le spese per la pulizia delle scale, dell'androne e delle altre parti comuni sono tra le voci più ricorrenti nel bilancio condominiale, ma la loro ripartizione non è sempre scontata. La regola generale rimanda ai millesimi di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una tabella dedicata basata sull'uso effettivo dei singoli piani. A questo si aggiungono le scelte pratiche sull'affidamento del servizio, il contratto con la ditta o il dipendente, l'IVA in fattura e i controlli che l'amministratore deve garantire. Questa guida chiarisce come orientarsi in ciascuno di questi aspetti, con riferimento ai criteri previsti dal Codice civile.
Il criterio generale: i millesimi di proprietà
Le spese di pulizia delle parti comuni rientrano tra le spese di gestione ordinaria e, in assenza di previsioni diverse nel regolamento, si ripartiscono secondo i millesimi di proprietà generali indicati nella tabella millesimale, ai sensi dell'articolo 1123 del Codice civile. Questo criterio riflette il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio, indipendentemente dal piano su cui si trova.
Il criterio millesimale generale è quello applicato di default quando il servizio riguarda aree comuni utilizzate indistintamente da tutti i condomini, come l'androne d'ingresso, il cortile o il giardino condominiale.
Quando serve una tabella dedicata: il criterio d'uso per le scale
La situazione cambia quando il servizio di pulizia riguarda specificamente le scale e i pianerottoli. In questo caso l'articolo 1124 del Codice civile, richiamando il principio dell'uso differenziato, giustifica l'adozione di una tabella dedicata che tenga conto del piano di appartenenza: chi abita ai piani alti utilizza le scale in misura maggiore rispetto a chi abita al piano terra o rialzato, che spesso è esonerato o contribuisce in misura ridotta.
Molti regolamenti condominiali contrattuali disciplinano espressamente questa materia, prevedendo tabelle specifiche per le scale distinte da quella millesimale generale. In assenza di una simile previsione, la ripartizione secondo il criterio d'uso può comunque essere deliberata dall'assemblea con le maggioranze previste, oppure derivare da un uso consolidato nel tempo.
È l'amministratore, in fase di predisposizione del rendiconto, a dover individuare quale criterio si applichi caso per caso, verificando innanzitutto il regolamento condominiale e, in mancanza, le delibere assembleari pregresse.
Il contratto con la ditta di pulizie o il dipendente
L'affidamento del servizio può avvenire tramite una ditta esterna specializzata oppure tramite l'assunzione diretta di un addetto alle pulizie, figura distinta dal portiere condominiale. Nel primo caso si tratta di un contratto d'appalto di servizi, che l'assemblea approva individuando frequenza degli interventi, mansioni incluse e corrispettivo; nel secondo caso si applica la disciplina del lavoro subordinato, con i relativi obblighi contributivi e assicurativi a carico del condominio quale datore di lavoro.
In entrambi i casi è opportuno che il contratto sia scritto e specifichi con chiarezza le aree oggetto di pulizia, la periodicità e i prodotti utilizzati, così da ridurre le contestazioni successive e facilitare i controlli dell'amministratore.
IVA in fattura e imputazione ai condomini
Quando il servizio è affidato a una ditta esterna, la fattura emessa include l'IVA all'aliquota ordinaria prevista per i servizi di pulizia. L'importo complessivo, IVA compresa, costituisce la spesa da ripartire tra i condomini secondo il criterio applicabile: il condominio, non svolgendo attività commerciale, non recupera l'imposta e la stessa resta un costo a carico dei condomini.
Nel caso di dipendente diretto, non c'è IVA ma il costo comprende retribuzione, contributi previdenziali e assicurativi, che l'amministratore deve comunque imputare secondo lo stesso criterio di riparto individuato per il servizio di pulizia.
Gestione pratica per l'amministratore
Una gestione ordinata di questa voce di spesa richiede alcuni accorgimenti: tenere separata, nel rendiconto, la spesa di pulizia da altre voci di gestione ordinaria in modo che il criterio di riparto applicato sia trasparente e verificabile; conservare il contratto e le fatture a supporto di ogni imputazione; segnalare tempestivamente all'assemblea eventuali variazioni di frequenza o di costo del servizio.
Un software gestionale come AmministraPro può semplificare questo lavoro applicando automaticamente il criterio di riparto corretto, generale o per uso delle scale, ai singoli condomini in base ai millesimi caricati per ciascuna tabella, riducendo il rischio di errori manuali nella predisposizione del rendiconto.
Domande frequenti
Le spese di pulizia delle scale si dividono sempre secondo i millesimi generali?
No. Se il regolamento condominiale prevede una tabella dedicata per le scale basata sull'uso differenziato per piano, secondo il principio dell'articolo 1124 del Codice civile, si applica quella tabella. In assenza di previsione regolamentare, l'assemblea può comunque deliberare un criterio d'uso specifico per le scale, altrimenti si ricade sui millesimi di proprietà generali.
Il piano terra è esonerato dalle spese di pulizia delle scale?
Dipende dal regolamento condominiale o dalla delibera assembleare che disciplina la materia. È frequente, in presenza di tabelle basate sull'uso differenziato per piano, che le unità al piano terra o rialzato contribuiscano in misura ridotta o siano esonerate se non utilizzano le scale, ma non è una regola automatica valida per ogni condominio: va sempre verificato il regolamento specifico.
Chi decide se affidare la pulizia a una ditta esterna o assumere un dipendente?
La scelta spetta all'assemblea condominiale, che delibera con le maggioranze previste per le decisioni di ordinaria amministrazione. L'amministratore istruisce la proposta, raccoglie eventuali preventivi e sottopone la scelta all'assemblea, che valuta anche i relativi costi, IVA inclusa nel caso di ditta esterna o oneri contributivi nel caso di dipendente diretto.
Come si gestisce nel rendiconto la spesa di pulizia delle parti comuni?
L'amministratore deve indicare la spesa come voce distinta nel rendiconto, specificando il criterio di riparto applicato, millesimi generali o tabella d'uso per le scale, e allegare la documentazione a supporto, fatture o buste paga a seconda della modalità di affidamento del servizio. Un gestionale come AmministraPro consente di associare automaticamente ogni spesa alla tabella millesimale corretta.
È possibile cambiare il criterio di riparto delle spese di pulizia nel tempo?
Sì, ma modificare il criterio di riparto richiede in genere una delibera assembleare con le maggioranze previste per le modifiche ai criteri di ripartizione, salvo che non si tratti semplicemente di applicare per la prima volta un criterio d'uso già previsto dal regolamento condominiale ma non ancora attuato in pratica.
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