Guida pratica
Spese a uso differenziato: come ripartirle
Alcune parti comuni servono tutti i condomini, ma non nella stessa misura. Per queste, l'articolo 1123, comma 2, del Codice civile prevede un criterio diverso dai millesimi di proprietà: la spesa si ripartisce in proporzione all'uso che ciascuno può farne. È il caso tipico del riscaldamento centralizzato, dell'acqua contabilizzata a consumo o dell'ascensore, dove chi abita più in alto usa di più. Applicare il criterio del secondo comma significa correlare la contribuzione all'utilità concreta, non alla sola quota di proprietà. Questa guida spiega quando e come farlo, con esempi e riferimenti normativi.
La differenza tra i tre commi dell'articolo 1123
Il primo comma dell'articolo 1123 detta la regola base: le spese si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi. Il secondo comma introduce un'eccezione fondata sull'uso: se una cosa comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il terzo comma riguarda invece le parti che servono solo un gruppo di condomini.
La distinzione è netta. Nel secondo comma la parte serve tutti, ma con intensità diversa, quindi si pesa l'uso. Nel terzo comma la parte serve solo alcuni, quindi si restringe la platea dei paganti. Confondere i due criteri porta a riparti sbagliati e a contestazioni in assemblea.
Esempi di spese a uso differenziato
Il criterio dell'uso in misura diversa trova applicazione in diverse voci ricorrenti del bilancio condominiale. In molti casi la legge o le norme tecniche indicano già come misurarlo.
- Riscaldamento centralizzato, ripartito secondo i consumi effettivi e la norma UNI 10200.
- Acqua contabilizzata con contatori di sottrazione per singola unità.
- Ascensore, con la ripartizione dell'articolo 1124 legata anche all'altezza di piano.
- Illuminazione di rampe di scale usate in misura diversa dai vari piani.
- Impianti di sollevamento o autoclave in rapporto ai piani serviti.
Il caso del riscaldamento e la norma UNI 10200
Il riscaldamento centralizzato è l'esempio più regolato. Dove è installata la contabilizzazione del calore, la spesa si divide in una quota di consumo volontario, misurata dai contabilizzatori, e in una quota fissa per potenza impegnata e dispersioni involontarie. La ripartizione segue la norma UNI 10200, richiamata dalla normativa sull'efficienza energetica.
La quota di consumo premia chi usa meno e responsabilizza chi usa di più, mentre la quota fissa copre i costi che restano anche a impianto spento. Solo in assenza dei presupposti tecnici per applicare la UNI 10200 l'assemblea può adottare, con le maggioranze di legge, un diverso criterio di riparto.
Scale e ascensori: l'articolo 1124
Per le scale e gli ascensori il legislatore ha tradotto il principio dell'uso in una formula precisa. L'articolo 1124 stabilisce che le spese di manutenzione e sostituzione si ripartiscono per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.
In questo modo chi abita ai piani alti, che usa di più le scale e l'ascensore, contribuisce in misura maggiore. Il proprietario del piano terra che non usa l'ascensore resta comunque tenuto alla quota per millesimi relativa alla conservazione del bene, salvo esoneri previsti dal regolamento.
Calcolare correttamente i riparti a uso
Applicare il secondo comma richiede tabelle e formule diverse dal semplice millesimo di proprietà: consumi, altezze di piano, quote fisse e variabili. Gestire questi calcoli a mano espone a errori e rende difficile giustificare il riparto ai condomini.
Un gestionale come AmministraPro consente di impostare tabelle per uso, per consumo e per altezza di piano, applicando i criteri dell'articolo 1123 comma 2, dell'articolo 1124 e della UNI 10200 in modo automatico e ripetibile. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.
Domande frequenti
Cosa significa spesa a uso differenziato?
È una spesa relativa a una parte comune che serve tutti i condomini ma in misura diversa. Ai sensi dell'articolo 1123, comma 2, del Codice civile si ripartisce in proporzione all'uso che ciascuno può farne, e non secondo i soli millesimi di proprietà.
Come si ripartisce il riscaldamento centralizzato?
Dove c'è la contabilizzazione del calore, la spesa si divide in una quota di consumo volontario misurata dai contabilizzatori e in una quota fissa per potenza e dispersioni, secondo la norma UNI 10200. In mancanza dei presupposti tecnici l'assemblea può adottare un diverso criterio.
Chi paga le spese dell'ascensore?
L'articolo 1124 divide le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all'altezza di piano. Chi abita più in alto contribuisce di più, mentre la quota per millesimi resta a tutti i comproprietari.
Il comma 2 e il comma 3 dell'articolo 1123 sono la stessa cosa?
No. Il comma 2 riguarda parti che servono tutti in misura diversa, quindi si pesa l'uso. Il comma 3 riguarda parti che servono solo un gruppo di condomini, quindi si restringe la platea dei paganti. Sono criteri distinti e non vanno confusi.
Serve un software per i riparti a uso?
Aiuta molto, perché questi riparti richiedono tabelle per consumo, altezza di piano e quote fisse. AmministraPro applica i criteri dell'articolo 1123 comma 2, dell'articolo 1124 e della UNI 10200 in modo automatico: le funzioni sono in /funzioni e i piani in /prezzi.
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