Confronti
Spese ordinarie o straordinarie in condominio: differenze
In condominio non tutte le spese si deliberano allo stesso modo, e confonderle e una delle cause più frequenti di verbali impugnabili. Le spese ordinarie coprono la gestione quotidiana e ricorrente dell'edificio, quelle straordinarie riguardano interventi non abituali, spesso di importo rilevante, che modificano o conservano in modo significativo le parti comuni. La distinzione non e teorica: cambia le maggioranze assembleari richieste dagli articoli 1135 e 1136 del Codice civile, obbliga in certi casi alla costituzione di un fondo speciale prima ancora di deliberare i lavori, e produce un impatto diverso su preventivo e rendiconto annuale. Un amministratore che non applica questa distinzione rischia impugnazioni, mentre un software come AmministraPro aiuta a tenere separate le due voci fin dalla redazione del bilancio.
A confronto
| Criterio | Ordinarie | Straordinarie |
|---|---|---|
| Natura dell'intervento | Mantiene lo stato di fatto delle parti comuni | Modifica, ripara in modo rilevante o innova le parti comuni |
| Chi decide | Amministratore, entro il mandato e il preventivo approvato | Assemblea, con delibera specifica |
| Maggioranza richiesta | Maggioranza semplice degli intervenuti (art. 1136) | Spesso maggioranza qualificata, soglie più alte per innovazioni |
| Fondo dedicato | Non richiesto, coperta dalla gestione corrente | Fondo speciale obbligatorio ex art. 1135 comma 1 n. 4 |
| Voce in bilancio | Rata periodica nel preventivo annuale | Voce separata con piano di rateizzazione dedicato |
| Esempi | Pulizie, energia elettrica androne, compenso amministratore | Rifacimento facciata, sostituzione impianto di riscaldamento, rifacimento tetto |
Cosa distingue una spesa ordinaria da una straordinaria
Le spese ordinarie sono quelle che servono a mantenere in funzione le parti comuni così come sono: pulizie delle scale, energia elettrica dell'androne, manutenzione periodica dell'ascensore, compenso dell'amministratore, assicurazione dell'edificio. Sono ricorrenti, prevedibili e vengono ripartite secondo il preventivo annuale approvato dall'assemblea.
Le spese straordinarie riguardano invece interventi non abituali sulle parti comuni: il rifacimento della facciata, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, il rifacimento del tetto, l'adeguamento alle norme di sicurezza. Non hanno cadenza fissa e incidono in modo significativo sul patrimonio condominiale, quindi richiedono una delibera specifica e spesso un finanziamento dedicato.
Un criterio pratico utile in caso di dubbio e chiedersi se la spesa mantiene lo stato di fatto (ordinaria) o lo modifica e migliora in modo rilevante (straordinaria): la Cassazione ha usato spesso questo spartiacque per risolvere i casi limite, come una manutenzione straordinaria di importo contenuto che resta comunque tale per la natura dell'intervento, non solo per la cifra.
Chi delibera e con quale maggioranza
L'articolo 1135 del Codice civile attribuisce all'assemblea le decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, mentre le spese ordinarie di gestione rientrano nell'attività corrente dell'amministratore, che le esegue nei limiti del mandato e del preventivo già approvato, senza bisogno di una nuova delibera per ogni singola fattura.
L'articolo 1136 fissa le maggioranze: per le opere di manutenzione straordinaria di importo rilevante o le innovazioni, in molti casi serve la maggioranza qualificata (la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell'edificio, o soglie superiori per innovazioni gravose), mentre le delibere ordinarie di gestione passano con maggioranze più semplici. Sbagliare la maggioranza e uno dei motivi più comuni di impugnazione del verbale entro i 30 giorni previsti.
- Spese ordinarie: rientrano nel mandato dell'amministratore, già coperte dal preventivo annuale
- Spese straordinarie: richiedono delibera assembleare dedicata, spesso con maggioranza qualificata
- Innovazioni (art. 1120): categoria a se, con maggioranze specifiche e limiti di legge
- Errore di maggioranza: causa frequente di impugnazione del verbale
Il fondo speciale dell'articolo 1135
L'articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile impone che, quando l'assemblea delibera lavori di manutenzione straordinaria, costituisca contestualmente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori stessi. La norma serve a evitare che il condominio avvii un cantiere senza avere davvero raccolto le somme necessarie, esponendo l'amministratore e i condomini a difficoltà di cassa a lavori già iniziati.
In pratica, il fondo si alimenta con versamenti dei condomini secondo i millesimi di competenza, prima o durante l'esecuzione dei lavori, e viene tenuto distinto dalla cassa ordinaria proprio perché ha una destinazione vincolata. Se il fondo non basta o i lavori proseguono oltre il preventivo, serve una nuova delibera integrativa: non si può attingere alla cassa delle spese ordinarie per coprire un buco sulle straordinarie.
Impatto su preventivo e rendiconto
Nel preventivo annuale le spese ordinarie compongono la voce ricorrente su cui si calcolano le rate periodiche dei condomini, mentre le spese straordinarie deliberate compaiono come voci a se, spesso con un piano di rateizzazione autonomo legato al fondo speciale costituito per quell'intervento specifico.
Nel rendiconto consuntivo la separazione deve restare visibile: mescolare le due categorie rende il bilancio poco leggibile e complica il controllo dei condomini sull'uso del fondo straordinario. Un gestionale che tiene i registri separati per natura di spesa, come fa AmministraPro nella sezione contabilità e nella generazione automatica del rendiconto, riduce il rischio di errori e rende più semplice dimostrare in assemblea che il fondo e stato speso coerentemente con la delibera che lo aveva istituito.
Domande frequenti
Una manutenzione straordinaria di importo basso resta comunque straordinaria?
Si. Il criterio decisivo e la natura dell'intervento, non solo la cifra: se il lavoro modifica o ripristina in modo significativo una parte comune, come rifare un tratto di impianto o una parte del tetto, resta straordinario anche se il costo e contenuto, e va deliberato con le regole dell'articolo 1136, non gestito come spesa corrente dall'amministratore.
L'amministratore può avviare lavori straordinari senza delibera assembleare?
No, salvo i casi di urgenza previsti dalla legge, in cui l'amministratore può intervenire per evitare un pericolo immediato alle persone o alle cose e deve poi riferire all'assemblea alla prima occasione utile. Fuori da questi casi eccezionali, i lavori di manutenzione straordinaria richiedono sempre una delibera assembleare che ne autorizzi l'esecuzione e la spesa.
Cosa succede se il fondo speciale non basta a coprire i lavori?
L'assemblea deve deliberare un'integrazione del fondo, con un nuovo riparto tra i condomini secondo i millesimi di competenza. Non e corretto attingere alla cassa delle spese ordinarie per finanziare un extra sui lavori straordinari, perché si mescolerebbero due gestioni contabili che la legge vuole distinte.
Come si tengono separate spese ordinarie e straordinarie nel rendiconto?
Con registri contabili distinti per natura di spesa e riferimento alla delibera che ha autorizzato ogni voce straordinaria. Un gestionale come AmministraPro permette di taggare ogni movimento come ordinario o straordinario e collegarlo al fondo o al preventivo di riferimento, così il rendiconto finale mostra con chiarezza dove sono finiti i soldi del fondo speciale.
Le innovazioni sono spese straordinarie o una categoria a parte?
Le innovazioni, disciplinate dall'articolo 1120 del Codice civile, sono un sottoinsieme particolare: introducono qualcosa di nuovo rispetto a ciò che esisteva, come l'installazione di un impianto fotovoltaico condominiale o di una colonnina di ricarica, e hanno regole di maggioranza proprie, spesso più elevate rispetto alla manutenzione straordinaria ordinaria, oltre a limiti di legge su decoro architettonico e uso delle parti comuni.
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