Tabelle millesimali per uso differenziato: come crearle

Perché la tabella generale non basta

La tabella generale esprime il valore proporzionale di ciascuna unità ed è la base per le spese di interesse comune a tutti, come facciata, tetto e assicurazione globale. Non fotografa però l'uso effettivo delle singole parti comuni, che può variare molto da un servizio all'altro.

L'articolo 1123, secondo comma, richiede che le spese delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa siano ripartite in proporzione all'uso. Applicare la sola tabella generale a queste spese produce quote non conformi alla legge e delibere annullabili.

Per questo, accanto alla tabella generale, un condominio ben gestito dispone di una o più tabelle d'uso, ciascuna costruita su coefficienti che riflettono l'utilità effettiva del servizio per ogni unità.

Le tabelle d'uso più frequenti

La tabella scale e ascensore si costruisce secondo l'articolo 1124: metà dei pesi segue il valore delle unità e metà l'altezza di piano dal suolo. In pratica occorre predisporre una tabella dei coefficienti di altezza da combinare con la millesimale generale.

La tabella del riscaldamento centralizzato, quando l'impianto non è dotato di contabilizzazione, si costruisce di norma su coefficienti che tengono conto del fabbisogno di ogni unità, ad esempio in base a superfici, volumi o alla potenza dei corpi scaldanti. Dove è presente la contabilizzazione del calore, la quota principale segue i consumi effettivi secondo la norma UNI 10200, mentre una quota minore, fissa, copre le spese comuni dell'impianto.

La tabella dell'acqua, in assenza di contatori individuali, si imposta spesso su un criterio proporzionale al numero di occupanti o alle unità, mentre in presenza di contatori la spesa segue i consumi misurati con una parte fissa per la gestione della rete comune.

• Scale e ascensore: metà valore, metà altezza di piano (art. 1124)
• Riscaldamento: coefficienti di fabbisogno oppure consumi con UNI 10200 dove c'è contabilizzazione
• Acqua: per occupanti o unità, oppure a consumo con parte fissa dove ci sono i contatori

Come costruire una tabella d'uso passo passo

Il primo passo è individuare il criterio d'uso pertinente alla parte comune: altezza di piano per le scale, fabbisogno per il riscaldamento, occupanti o consumo per l'acqua. Il criterio deve rispecchiare l'utilità reale del servizio per ciascuna unità.

Il secondo passo è raccogliere i dati necessari, come le altezze dei piani, le superfici o i volumi riscaldati, il numero di occupanti o le letture dei contatori. La qualità della tabella dipende dalla precisione di questi dati di base.

Il terzo passo è calcolare i coefficienti e normalizzarli, di solito su base mille, così che la somma dei pesi sia coerente. Le tabelle così ottenute vanno condivise in assemblea insieme al criterio adottato, per garantire trasparenza e verificabilità delle quote.

Impostare le tabelle nel gestionale

Gestire più tabelle a mano è complesso: ogni spesa va abbinata alla tabella corretta e ricalcolata a ogni variazione dei coefficienti o dei consumi. L'errore più comune è applicare la tabella sbagliata a una voce, ad esempio ripartire il riscaldamento sui millesimi generali anziché sui coefficienti d'uso.

Impostare correttamente le tabelle nel software significa definire una volta i pesi di ciascuna e poi associare ogni categoria di spesa alla tabella pertinente, lasciando che i riparti si aggiornino in automatico.

Un gestionale come AmministraPro consente di creare tabelle d'uso illimitate accanto alla generale, collegarle alle rispettive categorie di spesa e generare rendiconti che mostrano il criterio applicato voce per voce, riducendo il rischio di riparti non conformi. Le funzioni sono descritte nella pagina delle funzionalità e i piani nella pagina dei prezzi.

Domande frequenti