La valutazione dei rischi nelle parti comuni del condominio

Quando la valutazione dei rischi è obbligatoria

L'obbligo di redigere il Documento di Valutazione dei Rischi, il DVR, sorge quando il condominio ha lavoratori dipendenti, come un portiere, un addetto alle pulizie o un giardiniere assunto direttamente. In quel caso l'amministratore assume la veste di datore di lavoro e deve valutare i rischi specifici a cui i lavoratori sono esposti, adottando le misure di prevenzione e protezione necessarie.

In assenza di dipendenti diretti il DVR non è dovuto, ma il condominio resta custode delle parti comuni ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile e risponde dei danni derivanti da esse. Il dovere di prevenzione, quindi, non scompare: cambia solo la forma con cui va assolto e documentato.

DVR e DUVRI: due documenti per esigenze diverse

Il DVR riguarda i rischi propri dell'attività lavorativa svolta dai dipendenti del condominio e le misure per ridurli. Il DUVRI, Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze previsto dall'articolo 26 del D.Lgs 81/2008, riguarda invece i rischi che nascono dall'interferenza tra le attività di imprese esterne e quelle svolte nel condominio.

Il DUVRI è dovuto dall'amministratore, come committente, quando affida contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione in presenza di dipendenti del condominio o di più imprese che operano contemporaneamente. Se il condominio non ha dipendenti e non vi sono interferenze rilevanti, l'obbligo di redigere il DUVRI viene meno, ma restano gli obblighi di verifica dell'idoneità tecnico professionale delle imprese e di scambio delle informazioni sui rischi.

I rischi tipici delle parti comuni

Mappare i pericoli è il cuore della valutazione. Nelle parti comuni i rischi ricorrenti includono le cadute su scale e pavimentazioni scivolose o dissestate, i rischi elettrici legati a quadri e impianti delle parti comuni, i lavori in quota su tetti e facciate, la presenza di eventuali materiali pericolosi in edifici datati, i rischi legati all'impianto ascensore e alla centrale termica.

A ciascun rischio corrispondono misure di prevenzione: segnaletica, manutenzione, delimitazione delle aree, dispositivi di protezione, informazione agli occupanti. La valutazione non è un adempimento una tantum: va aggiornata quando cambiano le condizioni, si eseguono lavori o si verificano incidenti che rivelano nuovi pericoli.

Il ruolo dell'amministratore e degli specialisti

L'amministratore coordina la sicurezza ma non è tenuto a possedere competenze tecniche specialistiche. Per la redazione del DVR e del DUVRI, e per la valutazione di rischi specifici, si avvale di professionisti abilitati, come tecnici della sicurezza o il responsabile del servizio di prevenzione e protezione dove richiesto.

Il suo compito è assicurare che le valutazioni siano fatte, aggiornate e tradotte in misure concrete, e che la documentazione sia disponibile. In assemblea, deve informare i condomini degli obblighi e far deliberare le spese necessarie per la messa in sicurezza, perché la decisione di intervenire sulle parti comuni spetta alla collettività dei proprietari.

Documentare e aggiornare la sicurezza

Una gestione ordinata tiene insieme i documenti di valutazione, le misure adottate, gli interventi eseguiti e le scadenze delle verifiche collegate. Poter dimostrare la diligenza con documenti datati e aggiornati è ciò che protegge l'amministratore in caso di contestazione.

Un gestionale come AmministraPro consente di archiviare i documenti di sicurezza di ciascun condominio, collegarli agli interventi e alle scadenze delle verifiche impianti e tenere traccia degli aggiornamenti nel tempo. Le funzioni sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi, un aiuto per non disperdere la documentazione tra più stabili.

Domande frequenti