Videosorveglianza in condominio e privacy

La delibera assembleare: maggioranza e contenuto minimo

L articolo 1122 ter del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio, prevede che l installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sia deliberata dall assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell edificio (maggioranza di cui all articolo 1136, secondo comma). Non basta una decisione informale tra vicini o l iniziativa del singolo condomino, anche se in buona fede: le telecamere puntate su aree comuni (androne, cortile, scale, parcheggio condominiale) richiedono una delibera valida, verbalizzata, che indichi chiaramente cosa si intende installare e dove.

La delibera dovrebbe specificare l ubicazione delle telecamere, l area effettivamente inquadrata (evitando che riprendano abitazioni private, balconi altrui o la pubblica via oltre quanto necessario), la finalita del trattamento (tipicamente sicurezza e tutela del patrimonio condominiale) e chi sara individuato come referente per la gestione dell impianto. Un ordine del giorno generico come videosorveglianza condominio espone a contestazioni: e preferibile allegare gia in convocazione un preventivo tecnico con la mappa delle telecamere previste.

GDPR: titolare del trattamento, finalita e base giuridica

Le immagini raccolte da un impianto di videosorveglianza sono dati personali a tutti gli effetti, e il condominio (tramite l amministratore, se nominato, o un condomino incaricato) assume il ruolo di titolare del trattamento ai sensi del GDPR. Questo comporta l obbligo di individuare una finalita legittima e specifica, tipicamente la tutela della sicurezza e del patrimonio comune, e di limitare la raccolta a quanto strettamente necessario per quella finalita (principio di minimizzazione).

E buona prassi che la delibera individui anche la base giuridica del trattamento, generalmente il legittimo interesse del condominio alla sicurezza delle parti comuni, e che venga redatta una valutazione, anche sintetica, dei rischi per i diritti dei condomini e dei terzi che transitano nelle aree riprese. Le telecamere non possono essere orientate per riprendere in modo sistematico l interno delle singole unita immobiliari o gli spazi privati confinanti, ne essere utilizzate per finalita diverse da quella dichiarata, come il controllo degli orari di ingresso e uscita dei condomini.

Cartelli informativi e trasparenza verso condomini e visitatori

Chiunque acceda alle aree videosorvegliate, condomino, familiare, ospite, corriere o fornitore, deve essere informato della presenza delle telecamere prima di entrare nel loro raggio di ripresa. L informativa si realizza tramite cartelli visibili posizionati in prossimita degli ingressi e delle zone riprese, con un modello semplificato che indichi almeno il titolare del trattamento, la finalita del trattamento e un rimando a un informativa estesa (ad esempio affissa in bacheca o disponibile su richiesta) per i dettagli su conservazione e diritti dell interessato.

La trasparenza non e un adempimento burocratico fine a se stesso: e la condizione che rende lecita la ripresa delle persone che transitano nelle parti comuni. L assenza di cartelli, o cartelli generici e non aggiornati rispetto all effettiva collocazione delle telecamere, e una delle non conformita piu frequenti rilevate nei condomini.

Conservazione delle immagini e accessi alle registrazioni

Il principio di limitazione della conservazione impone che le immagini non restino archiviate oltre il tempo necessario a raggiungere la finalita per cui sono state raccolte: per la sicurezza delle parti comuni si tratta tipicamente di un periodo breve, salvo la necessita di conservare uno specifico segmento per un evento documentato, ad esempio un furto oggetto di denuncia, per il tempo necessario alle verifiche o al procedimento in corso.

L accesso alle registrazioni deve essere riservato a un numero ristretto di soggetti individuati, in genere l amministratore o l incaricato indicato dalla delibera, e va tracciato: chi accede, quando e per quale motivo. La consegna delle immagini alle forze dell ordine avviene su richiesta formale nell ambito di un procedimento, non su iniziativa spontanea generalizzata verso terzi. Un condomino singolo non ha titolo per pretendere la visione delle registrazioni al di fuori delle procedure stabilite dalla delibera.

• Ubicazione e finalita delle telecamere fissate dalla delibera assembleare
• Cartelli informativi visibili prima dell area ripresa
• Tempi di conservazione limitati alla finalita di sicurezza
• Elenco ristretto e tracciato di chi puo accedere alle registrazioni
• Consegna alle autorita solo su richiesta formale nell ambito di un procedimento

Responsabilita dell amministratore e ruolo degli strumenti gestionali

L amministratore, quando nominato referente del trattamento dalla delibera, risponde della corretta gestione dell impianto: verifica che i cartelli siano presenti e aggiornati, che l accesso alle immagini sia limitato ai soggetti autorizzati, che le registrazioni non superino i tempi di conservazione stabiliti e che eventuali richieste di accesso da parte di interessati o autorita seguano la procedura corretta. In caso di violazioni, la responsabilita puo ricadere sul condominio come titolare del trattamento e, per la parte di sua competenza gestionale, sull amministratore.

Un gestionale come AmministraPro non sostituisce le decisioni di merito dell assemblea, ma aiuta a mantenere ordine documentale: conservare il verbale della delibera di installazione, l elenco dei soggetti autorizzati all accesso alle immagini e le scadenze di conservazione, cosi che in caso di verifica o contestazione l amministratore possa dimostrare che l impianto e stato installato e gestito seguendo la procedura corretta.

Domande frequenti