Guida pratica
Videosorveglianza sulle parti comuni: come deliberarla
Installare telecamere sulle parti comuni è oggi una richiesta frequente per prevenire furti e atti vandalici, ma è anche un intervento delicato perché tocca la riservatezza di chi frequenta l'edificio. Il Codice civile lo disciplina all'articolo 1122-ter, introdotto dalla riforma del condominio, che stabilisce una maggioranza precisa per la delibera. A questa si aggiunge il quadro del GDPR, che impone cartelli informativi, limiti alle aree inquadrate e tempi di conservazione ragionevoli. Sapere in anticipo maggioranza, adempimenti e limiti evita delibere nulle e contestazioni, e permette all'amministratore di gestire l'impianto come titolare del trattamento in modo conforme e tracciabile.
La maggioranza richiesta dall'articolo 1122-ter
L'articolo 1122-ter del Codice civile stabilisce che le deliberazioni sull'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sono approvate con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè il quorum del secondo comma dell'articolo 1136. Non serve quindi l'unanimità, ma non basta neppure la maggioranza semplice tipica dell'ordinaria amministrazione.
La delibera deve indicare con chiarezza l'oggetto: numero e posizione delle telecamere, aree inquadrate, soggetto che gestirà l'impianto e finalità di sicurezza. Una delibera generica, che si limiti ad autorizzare la videosorveglianza senza dettagli, è più esposta a contestazioni, perché non consente ai condomini di valutare l'impatto sulla loro riservatezza.
Cosa possono e non possono inquadrare le telecamere
Le riprese devono riguardare solo le parti comuni: androni, cortili, garage condominiali, aree di ingresso e passaggi. Non è consentito inquadrare la porta di ingresso di una singola unità in modo mirato, né spazi di proprietà esclusiva senza il consenso del proprietario, né la pubblica via oltre lo stretto necessario per proteggere l'accesso all'edificio.
La telecamera va posizionata e orientata per riprendere l'area utile alla sicurezza e nulla di più, secondo il principio di minimizzazione dei dati. Puntare l'obiettivo su finestre, balconi o ingressi altrui espone il condominio a reclami e a responsabilità, perché eccede la finalità di tutela delle parti comuni.
- Sì: androni, cortili, garage e aree comuni di passaggio
- No: ingressi di singole unità inquadrati in modo mirato
- No: spazi privati altrui senza consenso e strade pubbliche oltre il necessario
Gli adempimenti privacy da rispettare
Il condominio che installa la videosorveglianza è titolare del trattamento dei dati personali ai sensi del Regolamento UE 2016/679. Deve quindi esporre cartelli informativi ben visibili prima di entrare nell'area sorvegliata, indicando che è attiva la videosorveglianza e il titolare a cui rivolgersi, e tenere un'informativa completa a disposizione dei condomini.
I tempi di conservazione delle immagini devono essere limitati a quanto strettamente necessario per la finalità di sicurezza, e l'accesso alle registrazioni va riservato a poche persone incaricate. È buona prassi formalizzare chi può visionare i filmati e documentare le richieste di accesso, perché in caso di controllo il condominio deve poter dimostrare di aver rispettato il principio di responsabilizzazione.
Come tenere in ordine delibera e adempimenti
Per un impianto conforme conviene conservare insieme la delibera assembleare che lo ha approvato, il progetto con la mappa delle telecamere, l'informativa privacy, il testo dei cartelli e l'elenco degli incaricati che possono accedere alle immagini. Questa documentazione dimostra la legittimità dell'installazione e la conformità al GDPR sia verso i condomini sia verso un'eventuale verifica.
Un gestionale come AmministraPro aiuta l'amministratore a gestire la convocazione con l'ordine del giorno, il verbale della delibera e l'archivio dei documenti privacy in un unico ambiente tracciabile, così ogni passaggio resta ricostruibile nel tempo. Le funzionalità disponibili e i piani sono descritti nelle pagine /funzioni e /prezzi.
Domande frequenti
Quale maggioranza serve per installare le telecamere comuni?
Serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè il quorum del secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile richiamato dall'articolo 1122-ter. Non occorre l'unanimità, ma la sola maggioranza semplice degli intervenuti non è sufficiente per una delibera valida.
Un singolo condomino può installare una telecamera privata?
Sì, per proteggere la propria porta o il proprio spazio esclusivo, purché l'inquadratura sia limitata all'area di sua pertinenza e non riprenda in modo sistematico le parti comuni o gli ingressi altrui. In quel caso non serve delibera assembleare, ma restano validi i limiti generali posti a tutela della riservatezza degli altri.
Per quanto tempo si possono conservare le immagini?
Il GDPR non fissa un numero rigido uguale per tutti, ma impone di conservare le immagini solo per il tempo strettamente necessario alla finalità di sicurezza. Il condominio deve stabilire un periodo breve e proporzionato, documentarlo nell'informativa ed essere in grado di giustificarlo in caso di controllo.
Servono i cartelli anche se le telecamere sono ben visibili?
Sì, i cartelli informativi sono obbligatori a prescindere dalla visibilità delle telecamere. Devono essere collocati prima di entrare nell'area sorvegliata e indicare che la videosorveglianza è attiva e il titolare del trattamento a cui rivolgersi per esercitare i propri diritti sui dati personali.
Chi è responsabile del trattamento dei dati registrati?
Il condominio, nella persona dell'amministratore che lo rappresenta, è titolare del trattamento e risponde della conformità dell'impianto al GDPR. Deve limitare l'accesso alle immagini a incaricati individuati, gestire le richieste dei condomini e conservare la documentazione che prova il rispetto degli obblighi, adempimenti che un gestionale come AmministraPro aiuta a tracciare.
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