Ascensore condominiale: verifiche periodiche e DPR 162/99

L'ascensore di un condominio è un impianto di sollevamento persone soggetto a un doppio obbligo permanente: la manutenzione ordinaria affidata a una ditta abilitata e la verifica periodica ogni due anni da parte di un organismo notificato o di un ente competente. La disciplina è contenuta nel DPR 30 aprile 1999, n. 162. Il proprietario, che in condominio si identifica con l'amministratore quale suo legale rappresentante, è responsabile di richiedere le verifiche entro le scadenze e di garantire che l'impianto resti sicuro.

Cosa prevede il DPR 162/99

Il DPR 162/99 recepisce la disciplina europea sugli ascensori e regola la messa in esercizio, la manutenzione e le verifiche degli impianti installati stabilmente. Distingue due attività diverse e complementari. La manutenzione, continua e programmata, è svolta da una ditta abilitata che controlla organi di sicurezza, funi, porte, freni e quadro di manovra. La verifica periodica, invece, è un controllo indipendente che accerta che l'impianto sia mantenuto in efficienza e che gli interventi di manutenzione siano stati eseguiti correttamente.

La verifica periodica biennale

La verifica periodica ha cadenza biennale. Il proprietario deve richiederla per tempo, così da rispettare la periodicità di due anni senza interruzioni della copertura. Alla verifica provvedono i soggetti abilitati previsti dalla norma: l'azienda sanitaria locale competente per territorio oppure un organismo di certificazione notificato scelto dal condominio. L'esito è annotato e conservato, e in caso di anomalie il verificatore può prescrivere interventi o, nei casi più gravi, il fermo dell'impianto.

Chi esegue i controlli e con quali documenti

Attorno all'ascensore ruotano più figure, ciascuna con un compito preciso. Distinguerle aiuta l'amministratore a organizzare il servizio senza sovrapposizioni.

• La ditta di manutenzione abilitata, che esegue gli interventi ordinari programmati e le riparazioni
• L'organismo notificato o l'ente competente, che effettua la verifica periodica biennale in modo indipendente dalla manutenzione
• L'amministratore, che in nome del condominio richiede le verifiche, tiene i rapporti con i fornitori e custodisce la documentazione
• Il libretto o registro dell'impianto, che raccoglie gli esiti delle verifiche biennali, delle verifiche straordinarie e delle visite di manutenzione

Le responsabilità dell'amministratore

L'amministratore, in qualità di rappresentante del proprietario, deve garantire il rispetto della periodicità biennale, affidare la manutenzione a un'impresa abilitata con contratto scritto e assicurare che l'impianto resti fermo quando la sicurezza non è garantita. Rientra nei suoi compiti anche conservare in modo ordinato la documentazione tecnica, perché in caso di controllo o di incidente la tracciabilità delle verifiche e delle manutenzioni è la prova della diligenza adottata. Questi adempimenti si inseriscono nel più ampio dovere di conservazione delle parti comuni previsto dall'articolo 1130 del Codice civile.

Ripartizione delle spese tra i condòmini

Le spese di manutenzione e di verifica dell'ascensore si ripartiscono secondo l'articolo 1124 del Codice civile, che per gli impianti di sollevamento prevede un criterio misto: metà della spesa in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza di piano di ciascuna unità. Le spese di verifica periodica, invece, seguendo la natura conservativa dell'impianto, gravano su tutti i condòmini serviti. Una corretta imputazione riduce i contenziosi e rende trasparente il rendiconto.

Tenere sotto controllo scadenze e documenti

La gestione dell'ascensore è fatta di date che non possono slittare: scadenza biennale della verifica, rinnovi del contratto di manutenzione, esiti da archiviare. Un software gestionale come AmministraPro aiuta a registrare scadenze e documenti dell'impianto e a ritrovarli in pochi istanti, così l'amministratore arriva sempre pronto alla verifica successiva. Puoi vedere gli strumenti disponibili nella pagina delle funzionalità su /funzioni e confrontare i piani su /prezzi.