Autoclave e impianto idrico: rischio legionella in condominio

L'impianto idrico condominiale, con serbatoi di accumulo, autoclavi e reti di acqua calda sanitaria, può creare le condizioni in cui prolifera la legionella, un batterio che si diffonde attraverso l'inalazione di aerosol contaminato. La prevenzione si fonda sulle Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi approvate in Conferenza Stato-Regioni. Negli impianti comuni l'amministratore ha un ruolo assimilabile al gestore della rete idrica interna e deve organizzare valutazione del rischio e manutenzione.

Dove si annida il rischio

La legionella prolifera nell'acqua stagnante a temperature intermedie e in presenza di incrostazioni e biofilm. Nel condominio i punti critici sono ricorrenti e vanno individuati con precisione.

• Serbatoi di accumulo e autoclavi poco ispezionati, dove l'acqua ristagna
• Tratti di tubazione ciechi o rami morti senza circolazione
• Reti di acqua calda sanitaria mantenute a temperature intermedie favorevoli alla proliferazione
• Reti dell'acqua fredda e dell'acqua calda non adeguatamente distanziate e isolate termicamente

La valutazione del rischio

Le Linee guida prevedono che anche in condominio si rediga una valutazione del rischio legionellosi, con un documento che descrive l'impianto, individua i punti critici e definisce le misure di controllo. La valutazione è tanto più rilevante quando l'impianto è centralizzato, datato o dotato di serbatoi e autoclave. Sulla base della valutazione si programmano gli interventi preventivi e, se necessario, i campionamenti dell'acqua eseguiti da laboratori accreditati.

Le misure di prevenzione

La prevenzione punta a evitare ristagni e a mantenere l'impianto pulito. L'amministratore deve verificare che le reti dell'acqua fredda e calda siano distanziate e isolate, che il tracciato sia il più lineare possibile evitando tratti terminali ciechi, e che i serbatoi siano facilmente ispezionabili e periodicamente controllati. Rientra nella manutenzione ordinaria dell'impianto la cura di tubature, serbatoi, addolcitori e autoclavi, con pulizia e disinfezione quando indicato dalla valutazione.

Le responsabilità dell'amministratore

Per la rete comune l'amministratore è il soggetto che deve garantire la gestione sicura dell'impianto idrico, monitorare la qualità dell'acqua e adottare le misure preventive. Il compito si inserisce nel dovere di conservazione delle parti comuni previsto dall'articolo 1130 del Codice civile. Documentare la valutazione del rischio, gli interventi di manutenzione e gli eventuali esiti dei campionamenti è essenziale per dimostrare la diligenza adottata e per proteggere la salute dei condòmini.

Manutenzione dell'autoclave

L'autoclave garantisce la pressione dell'acqua ai piani alti e comprende pompe, serbatoio e vaso di espansione. La sua manutenzione periodica previene sia i disservizi sia il ristagno favorevole alla legionella. Le spese dell'impianto idrico e dell'autoclave si ripartiscono in proporzione ai millesimi secondo l'articolo 1123 del Codice civile, salvo che l'impianto serva in misura diversa unità o gruppi di unità, ad esempio quando alcuni piani non sono alimentati dall'autoclave.

Tenere ordine tra valutazioni e scadenze

La prevenzione della legionella vive di documenti e controlli ricorrenti: valutazione del rischio, interventi di manutenzione, esiti dei campionamenti. Un gestionale come AmministraPro consente di archiviare la documentazione dell'impianto idrico e di programmare le scadenze dei controlli, così l'amministratore mantiene la tracciabilità richiesta. Le funzionalità sono illustrate su /funzioni e i piani su /prezzi.