Bonifica dell'amianto in condominio: obblighi e costi

La bonifica dell'amianto in condominio è un tema che riguarda molti edifici costruiti prima degli anni Novanta, quando il materiale era largamente impiegato in coperture, canne fumarie, tubazioni e serbatoi. L'amianto è pericoloso quando le fibre si disperdono nell'aria, cioè quando il materiale è deteriorato o friabile. Sapere quando l'intervento è obbligatorio, chi lo decide e come si ripartisce la spesa è essenziale per l'amministratore e per i condomini.

La normativa di riferimento

Il riferimento principale è la Legge 27 marzo 1992, n. 257, che ha vietato in Italia l'estrazione, la produzione, la commercializzazione e l'impiego dell'amianto. La legge però non ha imposto una rimozione obbligatoria e generalizzata di quanto già installato. La protezione dei lavoratori dall'esposizione è disciplinata dal decreto legislativo 81/2008, mentre lo smaltimento segue la normativa sui rifiuti pericolosi.

Quando la bonifica dell'amianto in condominio è obbligatoria

L'obbligo di bonifica dell'amianto in condominio non scatta per la sola presenza del materiale. Diventa doveroso quando l'amianto è danneggiato, friabile o comunque in condizioni tali da disperdere fibre, perché in quel caso c'è un pericolo concreto per la salute. Quando invece il materiale è compatto e in buono stato, la legge non impone la rimozione immediata, ma richiede una gestione controllata con monitoraggio nel tempo.

I metodi di intervento

Non esiste un solo modo di bonificare l'amianto. La scelta dipende dallo stato del materiale e dal tipo di manufatto, e va affidata a ditte specializzate.

• Rimozione: eliminazione definitiva del materiale, con successivo smaltimento in discarica autorizzata.
• Incapsulamento: applicazione di prodotti che inglobano le fibre e ne impediscono la dispersione.
• Confinamento: realizzazione di una barriera che separa l'amianto dagli ambienti frequentati.

La rimozione è l'unica soluzione che elimina il problema alla radice, ma è anche la più invasiva e costosa. Incapsulamento e confinamento riducono il rischio nell'immediato, però richiedono controlli periodici e non liberano l'edificio dal materiale.

Obblighi di gestione e controllo

Anche quando la rimozione non è imposta, chi ha la responsabilità dell'edificio deve gestire l'amianto in sicurezza. Ciò significa individuare e mappare i materiali presenti, valutarne lo stato di conservazione e programmare controlli periodici per intercettare in tempo il deterioramento. In condominio questa responsabilità grava sull'amministratore per le parti comuni, che deve conservare la documentazione, informare i condomini e attivarsi appena emergono segni di degrado. La sottovalutazione di un materiale che si sta sgretolando è tra le cause più frequenti di responsabilità.

• Individuare e mappare i materiali contenenti amianto nell'edificio.
• Valutare periodicamente lo stato di conservazione.
• Programmare i controlli e documentarne gli esiti.
• Informare i condomini e gli occupanti sulla presenza del materiale.

Chi decide e come

Quando l'amianto interessa parti comuni, come una copertura o una canna fumaria condominiale, la decisione spetta all'assemblea, che delibera l'intervento e affida l'incarico. Trattandosi spesso di manutenzione straordinaria di notevole entità, occorre verificare la maggioranza richiesta. In caso di pericolo grave e immediato l'amministratore può disporre gli interventi urgenti necessari, riferendone poi all'assemblea.

La ripartizione dei costi

I costi della bonifica su parti comuni si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo criteri diversi legati all'uso o alla proprietà del manufatto. Se l'amianto si trova invece in una porzione di proprietà esclusiva, la spesa grava sul singolo proprietario. Sul piano dei prezzi le stime disponibili indicano un costo indicativo variabile per metro quadro, a seconda del tipo di intervento, della quantità e dell'accessibilità del sito, cui si aggiungono trasporto e smaltimento.

Lo smaltimento a norma

L'amianto è un rifiuto pericoloso. Il trasporto deve essere effettuato da operatori iscritti all'Albo Nazionale Gestori Ambientali per le categorie idonee ai rifiuti pericolosi, e il conferimento deve avvenire presso discariche o impianti autorizzati a riceverlo. Tutto il percorso è tracciato dai documenti previsti, che l'amministratore conserva a prova della corretta esecuzione. Prima dei lavori è necessario il piano di lavoro presentato all'organo di vigilanza competente.

Gli incentivi fiscali

Gli interventi di rimozione dell'amianto possono rientrare, secondo i requisiti previsti dalla normativa vigente, tra quelli agevolabili con la detrazione per ristrutturazione e, quando la bonifica è parte di un intervento di efficientamento energetico, con l'Ecobonus. Le agevolazioni cambiano nel tempo, quindi conviene verificare aliquote e condizioni aggiornate con un professionista prima di deliberare i lavori. Anche la ripartizione dell'eventuale detrazione tra i condomini va impostata con cura, perché segue le quote di spesa e incide sulla convenienza dell'intervento per ciascuno, soprattutto quando la bonifica riguarda una copertura estesa con costi rilevanti.

Gestire l'intervento con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio aiuta a governare l'intero iter della bonifica dell'amianto in condominio: preventivi delle ditte, delibera assembleare, contabilità dei lavori, ripartizione millesimale della spesa e archivio dei documenti di trasporto e smaltimento. Avere tutto tracciato tutela l'amministratore e rende trasparente la spesa verso i condomini. AmministraPro consente di gestire i lavori straordinari con ripartizioni automatiche e documentazione allegata. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.