Capitolato d'appalto in condominio: cosa deve contenere

Il capitolato d'appalto è il documento tecnico che descrive in dettaglio i lavori da eseguire, i materiali, le modalità esecutive, i tempi, i prezzi e le condizioni contrattuali. In condominio serve a due scopi: rendere confrontabili i preventivi delle diverse imprese, perché tutte quotano lo stesso oggetto, e governare il cantiere una volta affidato, perché stabilisce a monte cosa è compreso, cosa non lo è e cosa accade in caso di ritardi o difformità.

Perché il capitolato viene prima dei preventivi

Chiedere preventivi senza un capitolato produce offerte non comparabili: un'impresa include lo smaltimento, un'altra no, una prevede un ponteggio certificato, un'altra un sistema più economico. Il capitolato uniforma la base d'asta, così che la scelta assembleare si fondi su prezzi realmente omogenei e non su cifre apparenti. È il tecnico incaricato dal condominio, di solito un ingegnere o un geometra, a redigerlo sulla base di un sopralluogo e di un progetto.

Il contenuto tecnico

La parte tecnica descrive le lavorazioni voce per voce, con le caratteristiche dei materiali, le schede tecniche di riferimento, le modalità di posa e i requisiti prestazionali attesi. È accompagnata dal computo metrico estimativo, che quantifica ogni lavorazione e la valorizza con i prezzi unitari, e dagli elaborati grafici quando l'intervento lo richiede. Maggiore è il dettaglio, minore è lo spazio per varianti in corso d'opera e per contestazioni sui prezzi.

• Descrizione delle lavorazioni e caratteristiche dei materiali
• Computo metrico estimativo con prezzi unitari e quantità
• Elaborati grafici e schede tecniche di riferimento
• Modalità esecutive e requisiti prestazionali attesi
• Elenco di ciò che è escluso dall'appalto per evitare sorprese

Prezzi, tempi e penali

Il capitolato deve fissare il corrispettivo, chiarendo se l'appalto è a corpo, con un prezzo forfettario per l'intera opera, o a misura, con pagamento in base alle quantità effettivamente eseguite. Va indicato il cronoprogramma con la data di inizio e di ultimazione, e vanno previste penali giornaliere per il ritardo, così da avere uno strumento contrattuale immediato senza dover dimostrare il danno. Le penali devono essere proporzionate e coordinate con la ritenuta di garanzia sui pagamenti.

Sicurezza e oneri non ribassabili

Quando il cantiere lo richiede, il capitolato richiama il piano di sicurezza e coordinamento e indica gli oneri della sicurezza, che non sono soggetti a ribasso perché tutelano l'incolumità dei lavoratori. Precisa gli obblighi dell'impresa in materia di documento unico di regolarità contributiva, idoneità tecnico professionale, e rispetto delle prescrizioni del coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione. Questi elementi vanno esplicitati per evitare che l'impresa li presenti come extra a lavori avviati.

Clausole a tutela del condominio

Alcune clausole proteggono in modo specifico il committente condominiale. Tra le principali: la ritenuta di garanzia su ogni pagamento, da svincolare al collaudo; il divieto di subappalto senza autorizzazione scritta; l'obbligo di polizza di responsabilità civile verso terzi e di garanzia sui danni all'edificio; la disciplina delle varianti, che devono essere approvate per iscritto prima dell'esecuzione; le modalità di collaudo e di accettazione dell'opera. Inserire queste previsioni nel capitolato le rende parte del contratto e non oggetto di trattativa successiva.

Dal capitolato al contratto

Una volta scelta l'impresa in assemblea, il capitolato diventa allegato del contratto d'appalto e ne integra il contenuto. È bene che il verbale richiami il capitolato approvato e che il contratto vi rinvii espressamente, così che in caso di controversia sia chiaro qual è il perimetro delle obbligazioni. Conservare capitolato, computo, contratto e verbali nello stesso fascicolo dell'intervento facilita il controllo dei pagamenti e la gestione del collaudo.

Archiviare capitolato, computo metrico, contratto e stati di avanzamento in un fascicolo unico per ogni lavoro rende trasparente l'intero appalto verso l'assemblea. Con AmministraPro l'amministratore raccoglie la documentazione tecnica, collega i pagamenti alle voci del capitolato e rendiconta l'opera ai condomini: gli strumenti sono illustrati nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.