Cappotto termico sulla facciata del condominio: regole e spese

Il cappotto termico è il sistema di isolamento applicato all'esterno dei muri perimetrali per ridurre le dispersioni di calore. Poiché migliora l'efficienza energetica ma modifica l'aspetto della facciata, la sua realizzazione va deliberata dall'assemblea come opera di riqualificazione energetica, con le maggioranze previste dall'articolo 1120 del Codice civile. Il limite invalicabile è il decoro architettonico: se l'intervento lo altera in modo apprezzabile, non basta la maggioranza ma serve il consenso di tutti i condomini. La spesa si ripartisce per millesimi ai sensi dell'articolo 1123.

Perché serve una delibera qualificata

Il cappotto interviene su una parte comune, la facciata, e comporta un miglioramento delle prestazioni dell'edificio. Le opere volte al risparmio energetico rientrano tra le innovazioni agevolate: possono essere approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in millesimi. Si tratta di una maggioranza qualificata, più bassa rispetto a quella ordinaria delle innovazioni, proprio per favorire gli interventi di efficientamento.

L'amministratore deve inserire il punto all'ordine del giorno in modo chiaro, allegare i preventivi e la relazione tecnica e verbalizzare con precisione le maggioranze raggiunte. Una delibera imprecisa sull'oggetto o sulle maggioranze espone il condominio a impugnazioni.

Il limite del decoro architettonico

L'articolo 1120 vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell'edificio. Questo divieto è incondizionato: prescinde dalle maggioranze raggiunte e vale anche di fronte a modifiche già introdotte da alcuni condomini. Ciò significa che, se il cappotto compromette in modo sensibile l'estetica del fabbricato, la delibera può essere approvata solo con il consenso unanime di tutti i condomini. Anche un solo condomino dissenziente può opporsi e agire per il ripristino delle caratteristiche originarie.

Nella pratica il cappotto raramente stravolge la facciata, ma va valutato con attenzione l'impatto su edifici di pregio, su cornici, marcapiani e altri elementi decorativi. Un progetto rispettoso dei materiali e dei colori originari riduce il rischio di contenzioso.

Il rispetto delle proprietà esclusive

Il cappotto non può ridurre in modo significativo lo spazio delle proprietà esclusive. Se, ad esempio, aumentando lo spessore del muro riduce sensibilmente la profondità di un balcone o di un terrazzo di un singolo, la delibera può risultare nulla nella parte in cui incide sul diritto individuale. Occorre quindi progettare l'intervento tenendo conto delle sporgenze, dei parapetti e delle aperture, per non sacrificare i diritti dei condomini.

Come si ripartisce la spesa

• Regola generale: spesa comune ripartita per millesimi di proprietà ex art. 1123, perché il cappotto insiste sulla facciata comune.
• Eventuali agevolazioni fiscali seguono le regole dei bonus vigenti al momento dei lavori e non modificano il criterio di riparto interno.
• Interventi accessori su parti di proprietà esclusiva restano a carico del singolo proprietario.
• La delibera deve indicare importo, ditta, tempi e criterio di riparto per essere pienamente valida.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore coordina l'intero percorso: raccolta dei preventivi, incarico al progettista e al direttore dei lavori, gestione degli adempimenti verso i condomini e delle eventuali pratiche edilizie. Deve inoltre curare la trasparenza contabile, distinguendo la quota a carico di ciascuno e rendicontando gli stati di avanzamento. Una gestione ordinata evita malintesi su un intervento spesso rilevante per importo e durata.

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