Amianto nelle parti comuni: censimento e gestione

Molti edifici costruiti fino ai primi anni Novanta contengono ancora materiali con amianto in coperture, canne fumarie, serbatoi, tubazioni e coibentazioni delle parti comuni. La legge 257/1992 ha vietato l'estrazione e la commercializzazione dell'amianto, ma non impone di rimuovere sempre e subito quello già in opera: se il materiale è integro e non rilascia fibre, l'obbligo è censirlo, valutarne lo stato di conservazione e gestirlo nel tempo. Ignorarne la presenza espone i condòmini a un rischio per la salute e l'amministratore a responsabilità.

Il quadro normativo

Oltre alla legge 257/1992, il riferimento operativo è il DM 6 settembre 1994, che detta i criteri per la valutazione del rischio, il controllo e la manutenzione dei materiali contenenti amianto negli edifici, e per la bonifica quando necessaria. La disciplina distingue tra materiali friabili, che rilasciano fibre più facilmente, e materiali compatti come le lastre di cemento-amianto, e definisce quando basta il controllo periodico e quando serve un intervento di bonifica.

Il censimento e la valutazione dello stato

Il primo passo è accertare la presenza di amianto nelle parti comuni con un sopralluogo di un tecnico competente, che identifica i materiali sospetti e, se occorre, li fa analizzare. Segue la valutazione dello stato di conservazione per stabilire il rischio di rilascio di fibre.

• Individuazione dei materiali contenenti amianto e loro localizzazione nell'edificio.
• Analisi di laboratorio sui campioni quando la presenza non è certa.
• Valutazione dello stato: materiale integro, deteriorato o danneggiato.
• Classificazione del rischio e scelta tra controllo periodico e bonifica.
• Redazione di una relazione tecnica da conservare tra i documenti condominiali.

Il programma di controllo e manutenzione

Quando il materiale è integro e si decide di mantenerlo in opera, il DM 6 settembre 1994 prevede l'adozione di un programma di controllo e manutenzione: ispezioni periodiche, procedure per le attività che possono disturbare il materiale e individuazione di un responsabile con funzioni di coordinamento e conservazione della documentazione. Il condominio deve inoltre comunicare alla ASL competente la presenza di amianto quando previsto, per l'inserimento nelle mappature territoriali.

Quando serve la bonifica

Se il materiale è deteriorato o danneggiato e rilascia fibre, occorre intervenire con una bonifica, che può consistere nella rimozione, nell'incapsulamento o nel confinamento, secondo la valutazione tecnica. Gli interventi vanno affidati a imprese iscritte agli appositi albi, con piano di lavoro presentato alla ASL, e i rifiuti smaltiti come rifiuti pericolosi tramite operatori autorizzati. La rimozione non è quindi l'unica soluzione, ma diventa obbligatoria quando il rischio non è più controllabile.

Decisioni e spese in condominio

Gli interventi sull'amianto delle parti comuni sono deliberati dall'assemblea con le maggioranze dell'articolo 1136 del Codice civile e le spese si ripartiscono secondo gli articoli 1123 e seguenti. L'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130, cura la conservazione delle parti comuni e la corretta gestione del rischio, e può adottare i provvedimenti urgenti dell'articolo 1135 in caso di pericolo per la salute.

Documentare e monitorare nel tempo

La gestione dell'amianto è un impegno pluriennale che richiede di conservare relazioni, verbali di ispezione e comunicazioni alla ASL, oltre a programmare i controlli periodici. Con AmministraPro l'amministratore archivia la documentazione tecnica, pianifica le ispezioni e imposta promemoria per le scadenze del programma di controllo. Le funzionalità di gestione documentale e degli adempimenti sono descritte in /funzioni, mentre i piani con i costi sono nella pagina /prezzi.