Certificazione energetica delle parti comuni del condominio

L'attestato di prestazione energetica delle parti comuni del condominio, comunemente indicato con la sigla APE, è il documento che fotografa il rendimento energetico dell'edificio nel suo complesso, distinto dagli attestati che riguardano le singole unità immobiliari. Non sempre è obbligatorio per l'intero stabile, ma diventa uno strumento molto utile ogni volta che l'assemblea valuta interventi di riqualificazione energetica, perché fornisce un punto di partenza oggettivo da cui misurare i miglioramenti ottenuti con i lavori.

Cos'è l'APE dell'edificio e in cosa si distingue da quello dell'unità

L'APE della singola unità immobiliare accompagna la compravendita o la locazione dell'appartamento e descrive la prestazione energetica di quel singolo alloggio, tenendo conto dell'involucro, degli infissi e dell'impianto di riscaldamento che lo serve. L'APE riferito alle parti comuni del condominio ha invece un oggetto più ampio: valuta l'involucro edilizio nel suo insieme, l'eventuale impianto di riscaldamento centralizzato, il sistema di produzione di acqua calda sanitaria condivisa e altri elementi che incidono sui consumi complessivi dell'edificio, indipendentemente dalle scelte impiantistiche dei singoli condomini.

Quando serve la certificazione energetica delle parti comuni

La certificazione energetica delle parti comuni condominio diventa necessaria in diverse situazioni pratiche: in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato che serve l'intero edificio, quando si accede a incentivi fiscali per interventi di riqualificazione che richiedono di dimostrare il miglioramento della classe energetica, oppure quando l'assemblea decide di dotarsi di uno strumento di pianificazione per programmare nel tempo gli interventi più efficaci sull'involucro e sugli impianti comuni.

Anche al di fuori degli obblighi normativi stretti, molti amministratori scelgono di far predisporre un APE dell'edificio come base tecnica per orientare le decisioni assembleari, evitando di deliberare interventi isolati e poco coordinati che nel tempo producono un risultato energetico inferiore a quello ottenibile con un piano organico.

Chi redige l'attestato e come si svolge il sopralluogo

L'APE viene redatto da un tecnico abilitato e certificato, iscritto negli appositi elenchi regionali dei soggetti certificatori, che effettua un sopralluogo per rilevare le caratteristiche costruttive dell'edificio: tipologia e spessore delle murature perimetrali, presenza di isolamento termico, tipologia degli infissi comuni, caratteristiche della copertura e, quando presente, dell'impianto termico centralizzato. Sulla base di questi dati il tecnico calcola l'indice di prestazione energetica e attribuisce all'edificio la relativa classe, dalla più efficiente alla meno efficiente.

Per unità impiantistiche complesse, come un riscaldamento centralizzato con più generatori o un sistema misto tra teleriscaldamento e produzione autonoma, il sopralluogo richiede tempo maggiore e la collaborazione dell'amministratore per reperire la documentazione tecnica dell'impianto, i libretti di centrale e le eventuali relazioni di verifiche precedenti.

L'utilità dell'APE per gli interventi di efficientamento

Quando l'assemblea valuta un intervento importante, che sia un cappotto termico, la sostituzione degli infissi comuni o l'ammodernamento della centrale termica, disporre di un APE dell'edificio consente di stimare in modo più affidabile il miglioramento atteso e di confrontare tra loro soluzioni tecniche alternative sulla base di dati omogenei, anziché di sole valutazioni qualitative dei tecnici incaricati.

Un attestato aggiornato prima dei lavori e uno redatto dopo la loro conclusione permettono di documentare oggettivamente il salto di classe energetica ottenuto, elemento spesso richiesto per accedere a specifiche agevolazioni fiscali.

Costi e ripartizione tra i condomini

Il costo per la redazione dell'APE delle parti comuni varia in base alla complessità dell'edificio, al numero di unità servite e alla presenza o meno di un impianto centralizzato da rilevare. Trattandosi di una spesa che riguarda l'intero stabile, viene generalmente ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo assembleare, ed è opportuno che l'amministratore raccolga più preventivi prima di sottoporre la questione al voto.

Validità e aggiornamento dell'attestato

L'APE ha una validità temporale limitata e deve essere rinnovato periodicamente, oltre che ogni volta che interventi significativi sull'involucro o sugli impianti ne modificano sostanzialmente la prestazione energetica. È utile che l'amministratore conservi l'attestato tra la documentazione tecnica dell'edificio insieme ai libretti di impianto, in modo da poterlo esibire prontamente sia in caso di controlli sia in occasione di future compravendite delle singole unità.

Il ruolo dell'amministratore nella gestione della pratica

Spetta all'amministratore individuare il tecnico abilitato, richiedere i preventivi, portare la questione in assemblea con la documentazione necessaria e conservare l'attestato una volta rilasciato, aggiornandolo quando i lavori sull'edificio lo richiedono. Una gestione ordinata di questi documenti evita di dover rincorrere le informazioni al momento sbagliato, ad esempio quando un condomino deve vendere il proprio appartamento o quando si presenta l'occasione per un incentivo fiscale con scadenze strette. Un gestionale come AmministraPro aiuta a tenere tutta questa documentazione in un unico archivio digitale sempre consultabile: nella pagina delle funzionalità sono descritti gli strumenti per la gestione documentale e delle scadenze tecniche, mentre nella sezione prezzi sono indicati i piani adatti a studi di amministrazione di ogni dimensione.