Installazione di un ascensore ex novo in condominio: maggioranze

L'installazione ascensore ex novo condominio e' un intervento che cambia in modo permanente le parti comuni dell'edificio e per questo motivo la legge la inquadra tra le innovazioni, con regole di maggioranza più complesse rispetto alla manutenzione ordinaria. Capire quali maggioranze servono e come si ripartiscono i costi e' fondamentale sia per chi propone l'opera sia per l'amministratore che deve gestire correttamente l'assemblea.

Perché l'ascensore ex novo e' un'innovazione

A differenza della sostituzione o della manutenzione straordinaria di un ascensore già esistente, la costruzione di un impianto dove non c'era mai stato comporta una modifica strutturale delle parti comuni, con la creazione di un vano corsa, l'attraversamento dei solai e spesso una riduzione degli spazi condivisi come il vano scale. Per questo la giurisprudenza e la prassi qualificano l'opera come innovazione ai sensi degli articoli del Codice civile dedicati alle modifiche delle parti comuni, non come semplice atto di ordinaria amministrazione.

Le maggioranze ordinarie per le innovazioni

In via generale le innovazioni richiedono una maggioranza qualificata, sia in termini di teste presenti in assemblea sia di valore millesimale, superiore a quella necessaria per le delibere ordinarie di manutenzione. Questo perché l'innovazione incide in modo significativo sull'uso e sul godimento delle parti comuni da parte di tutti i condomini, e la legge vuole garantire un consenso ampio prima di autorizzare una trasformazione permanente dell'edificio.

Le maggioranze agevolate per l'abbattimento delle barriere architettoniche

Quando l'installazione dell'ascensore e' finalizzata a favorire l'accessibilita' dell'edificio per persone con disabilita' o con limitazioni motorie, la normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche prevede maggioranze agevolate, più basse rispetto a quelle richieste per le innovazioni ordinarie. Questa agevolazione riconosce l'interesse sociale prioritario dell'accessibilita' e mira a evitare che un piccolo gruppo di condomini contrari possa bloccare un'opera che garantisce a un residente con difficoltà motorie di raggiungere la propria abitazione.

Anche in presenza delle maggioranze agevolate, restano fermi i limiti generali posti a tutela dei condomini dissenzienti riguardo al decoro architettonico dell'edificio e alla stabilita' e sicurezza delle parti comuni, che l'opera non può compromettere.

Il limite del decoro architettonico

Un vano ascensore costruito ex novo può incidere sensibilmente sull'aspetto esteriore dell'edificio, soprattutto quando viene realizzato addossato alla facciata o in un cortile visibile dalla strada. Prima di deliberare, e' opportuno che il progetto sia valutato da un tecnico abilitato, che verifichi la compatibilita' con il decoro architettonico dello stabile e, se necessario, con i vincoli urbanistici o paesaggistici del contesto in cui l'edificio si trova.

Ripartizione dei costi tra i condomini

La ripartizione dei costi di un ascensore installato ex novo segue criteri specifici, diversi da quelli previsti per la sostituzione di un impianto già esistente. In generale si tiene conto dell'utilità che ciascuna unità immobiliare ricava dal nuovo impianto in base al piano su cui si trova, con un principio che privilegia chi abita ai piani alti rispetto a chi si trova al piano terra e non ne trae alcun beneficio diretto.

I proprietari dei negozi o delle unità al piano terra, che tipicamente non utilizzano l'ascensore per raggiungere la propria unità, possono essere esclusi o quasi dalla ripartizione della spesa di installazione, mentre restano tenuti a contribuire per le eventuali parti comuni interessate dai lavori, come il vano scale o la facciata, secondo i millesimi generali.

Contributi e agevolazioni fiscali

Gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, tra cui l'installazione di un ascensore, possono beneficiare di agevolazioni fiscali statali dedicate a questa finalita', oltre alle eventuali detrazioni ordinarie per il recupero del patrimonio edilizio. L'amministratore e il condomino interessato dovrebbero verificare le condizioni vigenti al momento dei lavori, perché le percentuali e i requisiti possono cambiare nel tempo con le leggi di bilancio.

L'iter assembleare consigliato

Prima della delibera e' utile che l'amministratore raccolga un progetto di massima, un preventivo dei costi e una relazione tecnica sulla fattibilita' strutturale, così che l'assemblea possa votare con informazioni complete. Una discussione preparata riduce il rischio di impugnazioni successive per vizi di informazione e favorisce un consenso più ampio anche tra i condomini inizialmente scettici.

Come organizzare pratiche e documentazione con un software gestionale

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