Contabilizzazione del calore in condominio: obblighi

La contabilizzazione del calore è obbligatoria in tutti i condomini serviti da un impianto di riscaldamento centralizzato o da una rete di teleriscaldamento. L'obbligo nasce dal D.Lgs. 102/2014, che ha recepito la direttiva europea 2012/27/UE sull'efficienza energetica, e impone di misurare l'energia termica effettivamente consumata da ciascuna unità immobiliare, così da ripartire le spese in funzione del consumo reale e non solo dei millesimi. L'amministratore è il soggetto tenuto a promuovere l'adeguamento e a portare la questione in assemblea.

Cosa significa contabilizzare il calore

Contabilizzare il calore vuol dire dotare l'impianto di dispositivi che misurano quanta energia termica arriva a ogni appartamento. In un condominio con caldaia unica, tutti prelevano calore dalla stessa centrale: senza misuratori è impossibile sapere chi consuma di più. La contabilizzazione rende individuale un servizio che tecnicamente è comune, correggendo il paradosso per cui chi tiene i termosifoni spenti pagherebbe come chi li tiene al massimo.

Alla contabilizzazione si affianca la termoregolazione, cioè la possibilità per ogni condòmino di regolare la temperatura dei propri corpi scaldanti tramite valvole termostatiche. I due interventi vengono di norma eseguiti insieme, perché misurare il consumo senza poterlo governare avrebbe scarsa utilità pratica.

Quali impianti sono soggetti all'obbligo

L'obbligo riguarda gli edifici alimentati da una fonte di riscaldamento centralizzata o da teleriscaldamento, dove sia tecnicamente possibile ed economicamente efficiente installare i sistemi di misura. Rientrano quindi:

• I condomini con caldaia centralizzata a servizio di più unità immobiliari
• Gli edifici allacciati a una rete di teleriscaldamento urbano
• Gli impianti centralizzati che producono anche acqua calda sanitaria per l'intero stabile

Sono ammesse esenzioni solo quando l'installazione risulta tecnicamente impossibile o non conveniente in rapporto ai risparmi energetici attesi. In questi casi l'impossibilità va documentata da un tecnico abilitato attraverso una relazione, che l'amministratore conserva a tutela del condominio.

Contabilizzazione diretta e indiretta

Esistono due modalità di misura. La contabilizzazione diretta impiega contatori di calore installati sulla tubazione di ingresso di ogni unità, e misura direttamente l'energia in kWh: è adottabile soprattutto negli impianti a distribuzione orizzontale, con un solo punto di ingresso per appartamento. La contabilizzazione indiretta usa invece i ripartitori applicati su ciascun radiatore, che stimano il consumo in base alla temperatura del corpo scaldante e all'ambiente: è la soluzione tipica degli impianti a colonne montanti verticali, comuni negli edifici meno recenti.

Scadenze e telelettura

L'obbligo di dotare le unità di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione era fissato per legge in origine al 31 dicembre 2016, poi prorogato al 30 giugno 2017. I condomini che non si erano ancora adeguati sono comunque tenuti a farlo. La normativa più recente ha inoltre introdotto l'obbligo che i dispositivi installati siano leggibili da remoto, con un percorso di adeguamento che si completa entro il 2027: i vecchi contatori e ripartitori non predisposti alla telelettura andranno progressivamente sostituiti con modelli che consentono la lettura senza accedere fisicamente agli appartamenti.

Le sanzioni per il condominio inadempiente

Chi non installa i sistemi di contabilizzazione e termoregolazione previsti dalla legge è soggetto a una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 500 a 2.500 euro. Oltre alla sanzione diretta, l'inadempimento espone l'edificio a un problema di ripartizione: senza misuratori, non è possibile suddividere le spese secondo i consumi effettivi come impone la normativa, e le delibere di riparto basate sui soli millesimi rischiano l'impugnazione. L'amministratore ha quindi interesse a mettere all'ordine del giorno l'adeguamento e a raccogliere i preventivi.

Il ruolo dell'amministratore

Spetta all'amministratore convocare l'assemblea per deliberare l'installazione, raccogliere i preventivi, coordinare i tecnici e conservare la documentazione: relazioni di fattibilità, libretto di impianto, verbali. Deve inoltre gestire ogni anno la raccolta delle letture e tradurle in una ripartizione corretta delle spese, distinguendo quota fissa e quota a consumo. Si tratta di adempimenti ricorrenti che è opportuno tracciare con strumenti gestionali.

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