Cornicione pericolante in condominio: cosa deve fare l'amministratore

Quando un cornicione minaccia di distaccarsi, l'amministratore ha l'obbligo di intervenire subito, senza attendere una delibera assembleare. Il cornicione fa parte della facciata, cioè di un bene comune, e l'articolo 1130 numero 4 del Codice civile impone all'amministratore di compiere gli atti conservativi urgenti sulle parti comuni. In caso di pericolo immediato deve transennare l'area sottostante e disporre la messa in sicurezza, informando poi l'assemblea alla prima occasione utile ai sensi dell'articolo 1135.

Perché il cornicione è un bene comune

Il cornicione è l'elemento sporgente che corona la parte alta dell'edificio o segna i marcapiano. Insieme alla facciata, ai muri maestri e agli altri elementi che servono l'intero fabbricato, rientra tra le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del Codice civile, salvo che un titolo contrario ne attribuisca la proprietà esclusiva. La sua funzione non è solo estetica ma anche protettiva, perché allontana l'acqua piovana dalla facciata. Trattandosi di bene comune, la manutenzione compete al condominio e la spesa si ripartisce tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo l'articolo 1123.

Il potere di intervento urgente dell'amministratore

Di fronte a un pericolo concreto di caduta, l'amministratore non deve convocare l'assemblea e attendere una decisione: il tempo necessario aggraverebbe il rischio. L'articolo 1135, ultimo comma, gli consente di ordinare i lavori di carattere urgente, con l'obbligo di riferirne all'assemblea nella prima riunione utile. Sono lavori urgenti quelli che, se rinviati, esporrebbero le persone o le cose a un danno imminente. La transennatura dell'area, l'apposizione di reti di contenimento e l'incarico a una ditta per il ripristino rientrano pienamente in questa categoria.

L'amministratore deve però contenere l'intervento a ciò che è strettamente necessario per rimuovere il pericolo. Un conto è mettere in sicurezza il cornicione pericolante, altro è deliberare il rifacimento integrale della facciata: quest'ultima è manutenzione straordinaria e resta di competenza dell'assemblea, che dovrà approvarla con le maggioranze di legge.

La responsabilità per i danni da cose in custodia

Se un frammento di cornicione cade e ferisce un passante o danneggia un'auto, entra in gioco l'articolo 2051 del Codice civile: chi ha in custodia una cosa risponde dei danni che essa provoca, salvo che provi il caso fortuito. Il condominio è custode dei beni comuni, quindi risponde in via oggettiva, a prescindere da una colpa specifica. Per liberarsi deve dimostrare un evento imprevedibile ed esterno che ha interrotto il nesso causale.

Accanto alla responsabilità del condominio può aggiungersi quella personale dell'amministratore. Se ha ricevuto segnalazioni sul cornicione ammalorato e non ha attivato la messa in sicurezza né la transennatura, viene meno ai suoi doveri di vigilanza e conservazione: in tal caso può rispondere in proprio, anche sul piano penale se dal crollo derivano lesioni.

Cosa fare in pratica al primo segnale

• Isolare e transennare immediatamente l'area a rischio, impedendo il transito sotto l'aggetto pericolante.
• Incaricare senza indugio una ditta qualificata per l'ispezione e la messa in sicurezza provvisoria.
• Documentare con fotografie e relazione tecnica lo stato dei luoghi e la data di intervento.
• Verificare la copertura della polizza globale fabbricati e aprire eventuale sinistro.
• Convocare l'assemblea per deliberare l'intervento definitivo di ripristino e la relativa spesa.

Prevenzione: ispezioni periodiche e tracciabilità

Molti distacchi sono prevedibili. L'infiltrazione d'acqua, il gelo e la corrosione dei ferri di armatura degradano lentamente il calcestruzzo fino al distacco. Programmare ispezioni periodiche della facciata e degli aggetti, annotare le segnalazioni dei condomini e conservare i verbali degli interventi consente all'amministratore di dimostrare la propria diligenza e di anticipare il pericolo prima che diventi emergenza.

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