La diligenza dell'amministratore come mandatario

L'amministratore deve eseguire il mandato con diligenza. È il principio dell'articolo 1710 del Codice civile, secondo cui il mandatario è tenuto a eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia. Trattandosi però di un incarico professionale e a titolo oneroso, la diligenza richiesta all'amministratore di condominio si eleva a quella qualificata dell'operatore del settore, valutata alla luce delle competenze, della formazione e degli obblighi di aggiornamento previsti per la categoria. La diligenza è il metro con cui si giudica se l'amministratore ha adempiuto correttamente e se risponde dei danni.

La regola dell'articolo 1710

L'articolo 1710 fissa il livello di impegno richiesto al mandatario. Il parametro generale è la diligenza del buon padre di famiglia, ma la stessa norma prevede che, se il mandato è gratuito, la responsabilità sia valutata con minor rigore. Ne discende, a contrario, che quando il mandato è oneroso, come quasi sempre nel caso dell'amministratore professionista, la diligenza si apprezza con maggior rigore, tenendo conto della natura dell'attività e della perizia che ci si attende da chi la esercita per mestiere.

Dalla diligenza generica a quella professionale

La diligenza dell'amministratore non è quella dell'uomo comune, ma quella del professionista. Chi assume l'incarico deve possedere e mantenere le competenze necessarie: conoscenza della disciplina condominiale, capacità contabili e amministrative, aggiornamento continuo. Le disposizioni di attuazione, con i requisiti dell'articolo 71-bis, e la prassi codificata anche dalla norma UNI 10801 delineano un profilo di professionalità che innalza il livello di diligenza esigibile e che concorre a definire la colpa in caso di errore.

Obbligazione di mezzi, non di risultato

La prestazione dell'amministratore è tipicamente un'obbligazione di mezzi. Egli non garantisce un determinato risultato, ma si impegna a operare con la diligenza dovuta per perseguirlo. Questo significa che non risponde per il solo fatto che un esito sia mancato, ma per non aver adottato la condotta diligente che le circostanze richiedevano. La valutazione si sposta quindi sul comportamento tenuto: cosa avrebbe fatto un amministratore mediamente competente e prudente nella stessa situazione.

Come si concretizza la diligenza

• Eseguire tempestivamente le delibere e curare gli adempimenti di legge
• Tenere una contabilità ordinata e conservare i giustificativi
• Vigilare sulla sicurezza delle parti comuni e sulle scadenze
• Informare l'assemblea delle criticità e agire per il recupero dei crediti
• Scegliere fornitori e contratti con criteri verificabili

La responsabilità per colpa

Quando l'amministratore viola il dovere di diligenza e da ciò deriva un danno al condominio, sorge la responsabilità contrattuale per inadempimento del mandato. La colpa si misura confrontando la condotta effettiva con quella diligente esigibile: un errore contabile grave, l'omissione di un adempimento essenziale, la mancata vigilanza su un pericolo noto possono integrare l'inadempimento. Il danno risarcibile è quello conseguenza immediata e diretta della condotta negligente.

L'onere della prova

Nella responsabilità da inadempimento del mandato, il condominio che agisce deve provare l'esistenza del rapporto, il danno subito e il nesso con la condotta dell'amministratore, allegando l'inadempimento. Spetta poi all'amministratore dimostrare di aver agito con la diligenza dovuta o che l'inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile. Per questo la documentazione dell'operato non è solo una buona prassi, ma lo strumento con cui l'amministratore può provare di aver adempiuto diligentemente e liberarsi da responsabilità.

Diligenza e tutela dell'amministratore

Agire con diligenza e conservarne la prova è la migliore difesa dell'amministratore. Tenere traccia delle decisioni, delle comunicazioni, delle scadenze rispettate e delle spese giustificate consente di dimostrare che l'incarico è stato eseguito a regola d'arte anche quando un risultato sfavorevole dipende da fattori esterni. La diligenza, in definitiva, non è solo un obbligo verso i condòmini, ma il presidio che protegge l'amministratore dalle contestazioni.

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