Distacco dal riscaldamento: squilibri e spese residue

Il condomino può distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ma solo a condizioni precise. L'art. 1118 del Codice civile consente la rinuncia all'uso dell'impianto se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Chi si distacca resta comunque tenuto a pagare le spese per la manutenzione straordinaria, per la conservazione e per la messa a norma dell'impianto. La prova dell'assenza di squilibri grava su chi chiede il distacco.

Cosa prevede l'art. 1118 del Codice civile

La norma, come modificata dalla riforma del condominio, stabilisce che il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento quando dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti. Il legislatore ha così bilanciato due esigenze: la libertà del singolo di scegliere un impianto autonomo e la tutela della collettività condominiale, che non deve subire un peggioramento del servizio né un aumento dei costi.

Il concetto di notevole squilibrio

Lo squilibrio si verifica quando la sottrazione di un'utenza altera il corretto funzionamento dell'impianto per gli altri: per esempio quando i radiatori delle unità rimaste non raggiungono più la temperatura di progetto perché la caldaia era dimensionata su tutte le utenze. La giurisprudenza ha osservato che lo squilibrio può non essere notevole con uno o due distacchi, ma diventarlo con il terzo o il quarto, a seconda del numero di unità servite. I primi condòmini possono quindi distaccarsi, mentre i successivi potrebbero non poterlo fare.

L'onere della prova a carico di chi si distacca

La Corte di Cassazione ha chiarito che grava sul condòmino che intende distaccarsi l'onere di dimostrare che il distacco non produce notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri. Questa prova non può essere generica: va fornita con specifica documentazione tecnica, di norma una perizia redatta da un professionista abilitato, che analizzi l'impianto e attesti l'assenza di conseguenze negative. Senza questa prova il distacco non è legittimo e il condominio può opporsi.

Le spese che restano a carico del distaccato

Il distacco non libera il condòmino da ogni obbligo. Anche dopo essersi staccato, egli continua a partecipare a determinate voci di spesa perché resta comproprietario dell'impianto comune:

• Manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato
• Spese per la conservazione dell'impianto
• Interventi di messa a norma richiesti dalla legge

Restano invece escluse le spese di consumo e di manutenzione ordinaria legate all'esercizio del riscaldamento, che il condòmino non utilizza più. La distinzione tra spese di consumo e spese di conservazione è delicata e va gestita con attenzione nel riparto.

La procedura corretta per il distacco

Il condòmino che intende distaccarsi dovrebbe comunicare preventivamente la propria intenzione all'amministratore, allegando la perizia tecnica che attesta l'assenza di squilibri e aggravi. L'amministratore porta la questione a conoscenza dell'assemblea, che valuta la documentazione. Il distacco non richiede in senso stretto un'autorizzazione assembleare quando i presupposti di legge sono rispettati, ma un confronto preventivo riduce il rischio di contenzioso. In caso di contestazione la decisione spetta al giudice, che valuta la perizia.

Perché conviene la trasparenza

Gestire un distacco senza documentazione adeguata genera quasi sempre conflitti e impugnazioni. L'amministratore ha interesse a mantenere tracciabilità della perizia, della comunicazione e delle successive tabelle di riparto che tengono conto della posizione del distaccato, distinguendo le spese di conservazione da quelle di consumo. Una gestione ordinata protegge sia il condominio sia il singolo.

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