Impianto fotovoltaico condominiale sulle parti comuni

Sempre più assemblee si trovano a discutere di fotovoltaico condominio parti comuni, sia perché i costi dell'energia elettrica spingono i condomini a valutare l'autoproduzione, sia perché la normativa ha reso più semplice installare pannelli sul tetto comune, sia per un impianto condominiale unico sia per soluzioni riservate al singolo condomino che intende alimentare la propria unità immobiliare. Distinguere questi due scenari è fondamentale, perché cambiano le maggioranze, i costi e le responsabilità di gestione.

Il tetto come parte comune e superficie disponibile

Il tetto dell'edificio è, salvo diversa indicazione del titolo di proprietà o del regolamento, una parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, e come tale la sua superficie può essere utilizzata per installare un impianto fotovoltaico a beneficio dell'intero condominio o, alternativamente, messa a disposizione di uno o più condomini che intendano installare un proprio impianto individuale, purché non venga compromessa la funzione di copertura dell'edificio né alterato il decoro architettonico in modo incompatibile con il contesto.

L'articolo 1122-bis e l'impianto del singolo condomino

L'articolo 1122-bis del codice civile disciplina proprio la possibilità per il singolo condomino di installare, a proprie spese, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio del proprio appartamento, utilizzando le parti comuni dell'edificio, incluso il tetto, con un semplice obbligo di comunicazione preventiva all'amministratore che indichi il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dei lavori. L'assemblea può imporre, con la maggioranza degli intervenuti, prescrizioni relative alle modalità di installazione, ma non può impedire l'intervento se rispetta le condizioni di legge e non lede il decoro né la stabilità dell'edificio.

L'impianto fotovoltaico centralizzato per l'intero condominio

Diverso è il caso dell'impianto fotovoltaico centralizzato, destinato ad alimentare i servizi comuni dell'edificio, come l'ascensore, l'illuminazione delle scale o l'impianto di riscaldamento centralizzato, oppure configurato come impianto condiviso in autoconsumo collettivo tra i condomini aderenti. In questo caso l'installazione richiede una delibera assembleare vera e propria, con una maggioranza qualificata trattandosi di un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120, anche se, essendo un intervento di produzione di energia da fonti rinnovabili, beneficia delle maggioranze agevolate previste per gli interventi di efficientamento energetico.

Autoconsumo collettivo e comunità energetiche

Un impianto fotovoltaico condominiale può essere configurato per l'autoconsumo collettivo, permettendo ai condomini che aderiscono all'iniziativa di condividere l'energia prodotta e di beneficiare degli incentivi previsti per questa modalità, oppure può essere collegato a una comunità energetica rinnovabile costituita a livello locale. Queste soluzioni richiedono un accordo tra i condomini partecipanti su regole di ripartizione dell'energia e dei relativi incentivi, che l'assemblea è chiamata a definire con chiarezza per evitare contenziosi successivi tra chi aderisce e chi resta fuori dall'iniziativa.

Le maggioranze richieste in assemblea

Per un impianto fotovoltaico centralizzato, trattandosi di innovazione con finalità di risparmio energetico, l'assemblea può deliberare con la maggioranza agevolata prevista per queste innovazioni, più semplice da raggiungere rispetto a quella richiesta per le innovazioni voluttuarie. È comunque necessario che la convocazione indichi con precisione l'oggetto della delibera, alleghi i preventivi e specifichi le modalità tecniche di installazione, così da mettere tutti i condomini in condizione di valutare consapevolmente la proposta.

1. Raccolta di preventivi tecnici comparabili per l'impianto centralizzato
2. Convocazione dell'assemblea con ordine del giorno dettagliato
3. Delibera con la maggioranza agevolata prevista per gli interventi energetici
4. Comunicazione all'amministratore per gli impianti individuali ex articolo 1122-bis

Ripartizione dei costi e dei benefici economici

I costi dell'impianto fotovoltaico centralizzato si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà generale, salvo diverse indicazioni del regolamento condominiale, mentre i benefici derivanti dall'energia prodotta, come il risparmio sui consumi comuni o gli eventuali proventi da cessione dell'energia in eccesso, vengono generalmente attribuiti secondo lo stesso criterio. Per gli impianti individuali installati ai sensi dell'articolo 1122-bis, invece, costi e benefici restano interamente in capo al condomino che ha realizzato l'intervento a proprie spese.

Il ruolo dell'amministratore nella gestione del progetto

L'amministratore deve gestire le comunicazioni tecniche relative agli impianti individuali, curare la convocazione e la verbalizzazione delle delibere per l'impianto centralizzato, e tenere traccia di preventivi, autorizzazioni e contratti con i fornitori di energia. Per semplificare questa gestione, AmministraPro offre strumenti dedicati alla documentazione tecnica e alle delibere condominiali, descritti nella pagina delle funzionalità, con i diversi piani di abbonamento consultabili nella sezione prezzi del sito.