Illuminazione di emergenza nelle scale condominiali

L'illuminazione di emergenza è l'insieme delle lampade che si accendono automaticamente quando viene a mancare l'alimentazione ordinaria, per consentire alle persone di orientarsi e raggiungere le uscite in sicurezza. Nelle scale, negli androni e lungo le vie di esodo del condominio questi apparecchi sono un presidio di sicurezza essenziale: al buio, durante un incendio o un blackout, fanno la differenza. Devono essere presenti dove servono, efficienti e verificati periodicamente.

Illuminazione di sicurezza e di riserva

La normativa tecnica distingue diverse funzioni: l'illuminazione di sicurezza per l'esodo, che rende riconoscibili i percorsi e le uscite, l'illuminazione anti-panico delle aree estese e la segnaletica luminosa delle uscite. I criteri prestazionali, come i livelli di illuminamento e i tempi di autonomia, sono definiti dalle norme della serie UNI EN 1838 e correlate. In pratica, le lampade devono attivarsi immediatamente al mancare della rete e garantire un'autonomia sufficiente a completare l'evacuazione.

Dove va installata nel vano scala

Gli apparecchi vanno collocati nei punti in cui l'assenza di luce crea rischio o disorientamento.

• In corrispondenza di ogni rampa e pianerottolo delle scale.
• Vicino alle porte di uscita e ai cambi di direzione del percorso.
• In prossimità delle attrezzature antincendio come estintori e idranti.
• Sopra o accanto alle uscite di sicurezza, con la segnaletica luminosa.
• Nei locali tecnici e nei passaggi ciechi privi di illuminazione naturale.

Le verifiche periodiche

Gli impianti di illuminazione di emergenza vanno controllati con regolarità per accertare che le lampade si accendano, che le batterie mantengano l'autonomia dichiarata e che i corpi illuminanti siano puliti e non danneggiati. La norma UNI CEI 11222 definisce i criteri per le verifiche periodiche di questi impianti. Ogni controllo va annotato su un registro, che documenta la diligenza dell'amministrazione. La sostituzione di batterie e lampade esaurite è ordinaria manutenzione.

Chi paga le spese

L'illuminazione di emergenza del vano scala è un impianto al servizio delle scale, parte comune. Le relative spese di manutenzione e verifica seguono, in linea generale, il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile, che ripartisce le spese delle scale per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all'altezza di piano. Il criterio va coordinato con quanto previsto dal regolamento e dalle tabelle in uso nel condominio.

Responsabilità e delibere

L'amministratore deve garantire la sicurezza delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1130. Un impianto di emergenza guasto o assente, scoperto dopo un incidente, può fondare una responsabilità. Le manutenzioni ordinarie rientrano nei poteri di gestione; l'installazione ex novo o il rifacimento dell'impianto sono deliberati dall'assemblea con le maggioranze dell'articolo 1136. Gli interventi urgenti possono essere disposti dall'amministratore ai sensi dell'articolo 1135.

Tenere traccia dei controlli

Il registro delle verifiche e lo scadenzario delle manutenzioni sono più facili da gestire con un software dedicato. Con AmministraPro l'amministratore programma i controlli dell'illuminazione di emergenza, archivia i verbali e imposta promemoria automatici. Le funzionalità di gestione impianti e scadenze sono descritte in /funzioni, mentre i piani con i costi sono nella pagina /prezzi.