Impermeabilizzazione del terrazzo condominiale

L'impermeabilizzazione del terrazzo condominiale è uno degli interventi che genera più domande sulla ripartizione delle spese. Il motivo è che un terrazzo, come un lastrico solare, spesso svolge una doppia funzione: è di uso esclusivo di un condomino, ma allo stesso tempo copre e protegge le unità immobiliari sottostanti. Da questa doppia natura nasce un criterio di riparto particolare, disciplinato dall'articolo 1126 del Codice civile. Vediamo chi paga, come si calcola la ripartizione e come si arriva alla delibera in assemblea.

Perché l'impermeabilizzazione è una spesa condivisa

Il terrazzo che sovrasta appartamenti svolge la stessa funzione di copertura del tetto: protegge dalle infiltrazioni le unità immobiliari poste sotto. Anche quando è di proprietà o uso esclusivo di un solo condomino, la sua tenuta all'acqua interessa tutti coloro che ne ricevono riparo. Per questo la spesa di rifacimento dell'impermeabilizzazione non ricade interamente su chi usa il terrazzo, ma si divide con chi ne trae utilità come copertura.

Cosa dice l'articolo 1126 del Codice civile

L'articolo 1126 disciplina i lastrici solari di uso esclusivo e detta il criterio di riparto per le spese di riparazione o ricostruzione. Quando l'uso del lastrico o del terrazzo non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo della spesa; i restanti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui il lastrico funge da copertura, in proporzione al valore di ciascuna.

In pratica la spesa si divide in questo modo: un terzo a chi usa il terrazzo, due terzi ripartiti tra i proprietari sottostanti. Questa regola vale per gli interventi strutturali di tenuta, come il rifacimento della guaina impermeabilizzante, che riguardano la funzione di copertura.

Come si calcola la ripartizione

Il primo terzo è a carico di chi ha l'uso esclusivo del terrazzo. I due terzi restanti si dividono tra i proprietari delle unità sottostanti in proporzione al valore delle rispettive proprietà, cioè secondo i millesimi. Non tutti i condomini partecipano quindi alla spesa, ma solo quelli che si trovano sotto la proiezione del terrazzo e ne ricevono la copertura.

Se il terrazzo è in parte aggettante, cioè sporge oltre il perimetro degli appartamenti sottostanti, le spese relative alla parte aggettante gravano soltanto sull'utente esclusivo, mentre la parte con funzione di copertura si ripartisce secondo l'articolo 1126. La distinzione richiede spesso una valutazione tecnica per individuare le superfici.

Impermeabilizzazione e pavimentazione: due voci diverse

È utile distinguere i lavori di impermeabilizzazione dalla semplice pavimentazione. Gli interventi sulla guaina e sugli strati che garantiscono la tenuta all'acqua riguardano la funzione di copertura e seguono il riparto dell'articolo 1126. Le opere che riguardano solo la finitura superficiale a esclusivo servizio di chi usa il terrazzo, invece, restano a carico dell'utente esclusivo. Confondere le due voci è una delle cause più frequenti di contestazione.

Chi decide e con quali maggioranze

La decisione sulla necessità di riparare o rifare l'impermeabilizzazione spetta all'assemblea, che delibera con le maggioranze previste per gli interventi di manutenzione. Trattandosi spesso di manutenzione straordinaria, va ricordato che l'approvazione dei lavori richiede la contestuale costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile, salvo che il contratto con l'impresa preveda pagamenti legati agli stati di avanzamento.

L'importanza di intervenire per tempo

Rimandare l'impermeabilizzazione di un terrazzo che copre altre unità significa esporsi a infiltrazioni e danni ai piani sottostanti, con responsabilità che possono ricadere sul condominio o sull'utente esclusivo a seconda dei casi. Programmare l'intervento quando compaiono i primi segni di cedimento della guaina costa meno di riparare i danni provocati dall'acqua e riduce il rischio di contenziosi tra condomini.

Gestire lavori e riparti con un software gestionale

Un software gestionale semplifica la gestione di un intervento come l'impermeabilizzazione: consente di impostare il riparto dell'articolo 1126 con la divisione tra il terzo dell'utente esclusivo e i due terzi millesimali dei sottostanti, di allegare preventivi e stati di avanzamento e di collegare la spesa al fondo speciale deliberato. Ogni condomino vede la propria quota calcolata secondo il criterio corretto.

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