Infiltrazioni dal tetto nell'appartamento all'ultimo piano

Se l'acqua filtra dal tetto comune e danneggia l'appartamento all'ultimo piano, il condominio risponde in qualità di custode della copertura ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, salvo che provi il caso fortuito. Il proprietario danneggiato ha diritto sia alla riparazione del tetto, la cui spesa si ripartisce tra tutti i condomini per millesimi secondo l'articolo 1123, sia al risarcimento dei danni subiti all'interno dell'unità, come intonaci rovinati, muffe e mobili deteriorati.

Il tetto è una parte comune

Il tetto e il manto di copertura rientrano tra le parti comuni elencate dall'articolo 1117, perché proteggono l'intero edificio dagli agenti atmosferici. Il fatto che il tetto sovrasti direttamente solo gli appartamenti dell'ultimo piano non lo rende di loro proprietà: serve tutto il fabbricato e la sua manutenzione è a carico di tutti. Solo un titolo contrario può attribuirne la proprietà a un singolo, ipotesi rara e che va provata da chi la invoca.

La responsabilità da cose in custodia

L'articolo 2051 stabilisce una responsabilità oggettiva del custode per i danni provocati dalla cosa. Il condominio, custode delle parti comuni, risponde dei danni da infiltrazione a prescindere da una colpa specifica: al danneggiato basta provare il nesso tra la copertura comune e il danno subito. Il condominio può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed esterno, come un nubifragio di intensità eccezionale che nessuna manutenzione avrebbe potuto contenere.

La responsabilità del condominio riguarda i danni all'interno dell'appartamento, non solo la riparazione del tetto. Sono risarcibili le opere di ripristino delle finiture, l'eventuale ripristino di beni deteriorati e, se dimostrati, i costi sostenuti dal proprietario per limitare il danno.

Chi paga i lavori e chi i danni

• Riparazione del tetto o del manto di copertura: spesa comune ripartita per millesimi ex art. 1123.
• Danni all'appartamento causati dall'infiltrazione: risarcimento a carico del condominio come custode ex art. 2051.
• Ritardo colpevole nell'intervento dopo le segnalazioni: possibile aggravamento della responsabilità.
• Evento atmosferico eccezionale e imprevedibile: possibile esclusione della responsabilità per caso fortuito.

Il ruolo delle segnalazioni e dei tempi

Il proprietario danneggiato deve segnalare tempestivamente il problema all'amministratore, meglio se per iscritto, documentando l'infiltrazione con fotografie e con la data di comparsa. L'amministratore, ricevuta la segnalazione, deve attivarsi senza indugio: per gli interventi urgenti volti a fermare l'ingresso d'acqua può agire subito e riferirne poi all'assemblea, ai sensi dell'articolo 1135. Un ritardo ingiustificato che aggrava il danno espone il condominio, e in alcuni casi l'amministratore in proprio, a maggiori responsabilità.

L'importanza della polizza e della perizia

Molti condomini dispongono di una polizza globale fabbricati che copre i danni da infiltrazione. Aprire tempestivamente il sinistro e far intervenire il perito consente di quantificare correttamente il danno e di ottenere il rimborso. La perizia, insieme alla documentazione fotografica e ai preventivi, è anche la base per una ripartizione trasparente delle spese di riparazione tra i condomini.

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