Isolamento della copertura in condominio: come si fa

L'isolamento della copertura è uno degli interventi di efficientamento più efficaci in condominio, perché il tetto è la superficie da cui l'edificio disperde la maggior parte del calore verso l'alto. Coibentare la copertura o il solaio di sottotetto riduce i consumi di riscaldamento in inverno, limita il surriscaldamento degli ultimi piani in estate e migliora il comfort complessivo. È un intervento che riguarda una parte comune, il tetto, elencata tra le parti comuni dall'articolo 1117 del Codice civile, e come tale segue le regole condominiali di delibera e ripartizione.

Le tecniche di isolamento più diffuse

La scelta della tecnica dipende dal tipo di copertura e dalla presenza o meno di un sottotetto praticabile. Le soluzioni più utilizzate sono:

• Isolamento in copertura, con pannelli posati sopra la struttura del tetto durante un rifacimento del manto, il cosiddetto tetto ventilato o tetto caldo.
• Isolamento del solaio di sottotetto non abitabile, meno costoso, che coibenta il piano di calpestio dell'ultimo solaio quando il sottotetto è un semplice volume tecnico.
• Insufflaggio di materiale isolante nelle intercapedini esistenti, quando la struttura lo consente.
• Isolamento all'intradosso, applicato sotto la falda, quando non si può intervenire dall'esterno.

Quando il rifacimento del manto di copertura è comunque necessario per usura, cogliere l'occasione per isolare è la scelta più razionale, perché il costo del ponteggio e della posa è già in parte sostenuto.

Come si delibera l'intervento

Occorre distinguere due situazioni. Se l'isolamento è parte di un rifacimento del tetto reso necessario da infiltrazioni o degrado, si tratta di manutenzione straordinaria: la delibera segue le maggioranze ordinarie per le opere di conservazione. Se invece l'isolamento è concepito come miglioramento energetico dell'involucro, rientra tra le innovazioni volte al contenimento del consumo energetico previste dall'articolo 1120, secondo comma, del Codice civile, con il quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

La ripartizione delle spese

Il tetto svolge la funzione di copertura a beneficio di tutto l'edificio: le spese di manutenzione e rifacimento si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, secondo il principio dell'articolo 1123 del Codice civile. Non si applica il criterio dei lastrici solari a uso esclusivo, perché il tetto a falde è per sua natura una copertura comune. Fanno eccezione i casi in cui una porzione della copertura serva solo una parte dell'edificio: in quel caso la spesa grava sui condòmini che ne traggono utilità, secondo la regola del servizio parziale.

Il beneficio per gli ultimi piani e per tutti

Gli appartamenti all'ultimo piano sono quelli che risentono di più delle dispersioni dal tetto e del caldo estivo. È comprensibile che siano i più interessati all'intervento, ma il beneficio non è solo loro: una copertura isolata riduce il fabbisogno energetico dell'intero edificio, protegge la struttura dagli shock termici e valorizza tutte le unità. Presentare l'intervento come vantaggio collettivo, e non come favore agli ultimi piani, aiuta a costruire il consenso in assemblea.

Coordinare l'intervento con la diagnosi e gli incentivi

L'isolamento della copertura dà il massimo quando è inserito in un piano di efficientamento coerente, magari a valle di una diagnosi energetica che ne quantifica il risparmio. Combinato con altri interventi sull'involucro può concorrere al salto di classe energetica richiesto da alcune agevolazioni. Prima di deliberare conviene raccogliere più preventivi comparativi e verificare la documentazione necessaria per i bonus edilizi vigenti.

Gestire preventivi, delibere, riparti e scadenze di un intervento sulla copertura è più semplice con un gestionale come AmministraPro, che tiene insieme documenti tecnici, contabilità dedicata e comunicazioni ai condòmini. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani con i relativi costi nella pagina /prezzi.