Lavori straordinari in condominio: delibere, maggioranze e fondo speciale

I lavori straordinari in condominio, dal rifacimento della facciata alla sostituzione dell'ascensore fino al risanamento del tetto, comportano spese rilevanti e per questo il Codice civile li circonda di regole precise: servono una delibera dell'assemblea, maggioranze qualificate e, di norma, la costituzione di un fondo speciale. Conoscere questi passaggi evita delibere nulle e contestazioni che possono bloccare i cantieri e ritardare interventi necessari alla sicurezza dell'edificio.

Cosa si intende per lavori straordinari

Si distinguono dalla manutenzione ordinaria, che riguarda gli interventi ricorrenti per conservare le parti comuni, come pulizie, piccole riparazioni e controlli periodici. I lavori straordinari sono invece interventi non ricorrenti e di importo rilevante, che modificano, rinnovano o sostituiscono elementi strutturali o impianti: rifacimento della facciata, del tetto o delle scale, sostituzione della caldaia centralizzata o dell'ascensore, consolidamenti. La distinzione conta perché incide sulle maggioranze necessarie e sull'obbligo del fondo.

Come si deliberano i lavori straordinari

I lavori straordinari devono essere approvati dall'assemblea. Il punto va inserito con chiarezza nell'ordine del giorno della convocazione, così che i condomini sappiano in anticipo su cosa saranno chiamati a decidere. È buona prassi sottoporre all'assemblea preventivi comparabili, in modo che la scelta dell'impresa e dell'importo avvenga con cognizione. La decisione, l'esito della votazione e l'incarico all'amministratore vanno riportati nel verbale.

Le maggioranze necessarie

Per le opere di manutenzione straordinaria di notevole entità l'art. 1136 richiede, in prima convocazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell'edificio, cioè trecentotrentaquattro millesimi. Per le innovazioni le maggioranze sono più elevate. La corretta individuazione della maggioranza è decisiva: una delibera approvata con quorum insufficiente è invalida.

Il fondo speciale: quando è obbligatorio

L'art. 1135 del Codice civile stabilisce che, quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, deve costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Il fondo serve a garantire al fornitore la copertura finanziaria dell'opera e va costituito nella stessa assemblea che approva i lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento graduale in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La costituzione del fondo non è una formalità: è una condizione di validità della delibera, pensata per evitare che il condominio assuma un impegno di spesa senza avere le risorse per farvi fronte. Omettere il fondo quando è dovuto espone la delibera a impugnazione e l'amministratore al rischio di dover anticipare somme o di trovarsi con un cantiere avviato e senza copertura. Per questo il punto sul fondo va sempre affrontato contestualmente all'approvazione dei lavori, indicando importo, criterio di riparto e scadenze di versamento delle rate.

Chi deve pagare le spese

Le spese per i lavori straordinari si ripartiscono in base alle tabelle millesimali o ai criteri specifici previsti per le singole parti comuni, come le tabelle di scala o di ascensore. In linea generale è tenuto a contribuire chi è proprietario al momento in cui sorge l'obbligazione, cioè al momento della delibera che approva i lavori. Nei passaggi di proprietà è quindi importante chiarire chi paga cosa, perché la data della delibera è il riferimento per individuare il condomino obbligato.

Chi vende un immobile e chi lo acquista sono comunque obbligati in solido verso il condominio per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Conviene perciò richiedere all'amministratore, prima del rogito, una dichiarazione sullo stato dei pagamenti e sulle spese straordinarie deliberate ma non ancora versate, così da regolare i rapporti tra le parti ed evitare contestazioni successive.

Gli errori che rendono nulla la delibera

Alcuni vizi ricorrenti possono compromettere la validità della decisione e vanno evitati con attenzione.

• Approvare i lavori con una maggioranza inferiore a quella richiesta.
• Non costituire il fondo speciale quando è obbligatorio.
• Un ordine del giorno generico che non consente ai condomini di conoscere l'oggetto della delibera.
• L'assenza di preventivi che permettano di valutare importo e impresa.
• Un verbale che non riporta il dettaglio delle votazioni e dei millesimi.

La gestione del cantiere e dei pagamenti

Approvati i lavori, l'amministratore segue l'esecuzione, verifica gli stati di avanzamento, raccoglie la documentazione e provvede ai pagamenti attingendo al fondo. Poiché il condominio è sostituto d'imposta, sui corrispettivi alle imprese va applicata la ritenuta prevista dalla legge. Una gestione ordinata dei pagamenti, agganciata agli stati di avanzamento e al fondo costituito, protegge il condominio da esposizioni finanziarie e l'amministratore da contestazioni.

I lavori straordinari con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio aiuta a governare l'intero ciclo dei lavori straordinari: dalla ripartizione della spesa secondo le tabelle corrette alla creazione del fondo speciale, dalla emissione delle rate straordinarie al monitoraggio degli incassi, fino ai pagamenti al fornitore con la ritenuta applicata. Tutto resta tracciato e verificabile, riducendo il margine di errore nelle fasi più delicate.

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