Legge 13/1989: barriere architettoniche in condominio

La legge 9 gennaio 1989 n. 13 detta le disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, condomini compresi. Insieme al regolamento tecnico DM 14 giugno 1989 n. 236, fissa i requisiti di accessibilità, adattabilità e visitabilità e semplifica le decisioni assembleari sulle opere di abbattimento. Per l'amministratore significa maggioranze agevolate, un preciso diritto del condomino con disabilità e regole tecniche vincolanti su rampe, ascensori e servoscala.

Che cosa sono le barriere architettoniche

Il DM 236/1989 definisce barriera architettonica ogni ostacolo fisico che limita la mobilità delle persone, in particolare di chi ha ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, e ogni elemento che impedisce il comodo e sicuro utilizzo di spazi e attrezzature, oltre alla mancanza di segnalazioni utili all'orientamento di chi non vede o vede poco. In un condominio le barriere tipiche sono gradini all'ingresso, androni con dislivelli, assenza di ascensore o di rampe, corrimano mancanti, pulsantiere non raggiungibili da chi usa la sedia a ruote.

Il regolamento tecnico distingue tre livelli di qualità dello spazio costruito: accessibilità, cioè la possibilità di raggiungere e utilizzare ogni parte in autonomia; visitabilità, cioè la possibilità di accedere agli spazi di relazione; adattabilità, cioè la predisposizione a diventare accessibili con lavori limitati. Le parti comuni condominiali devono tendere almeno alla visitabilità e, nei nuovi edifici, all'accessibilità.

Le maggioranze agevolate in assemblea

Il cuore della legge 13/1989 per il condominio è la semplificazione delle decisioni. Le deliberazioni sulle innovazioni dirette a eliminare le barriere architettoniche sono approvate con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile. Dopo la riforma del condominio, questa regola è confluita nel secondo comma dell'articolo 1120 del Codice civile, che elenca espressamente tra le innovazioni agevolate le opere per il superamento delle barriere.

Si tratta di una maggioranza più bassa rispetto a quella ordinaria delle innovazioni, perché il legislatore considera queste opere di utilità sociale e non voluttuarie. L'assemblea non può quindi trattarle come un lusso e alzare arbitrariamente il quorum richiesto.

Il diritto del singolo condomino di intervenire

L'articolo 2 della legge 13/1989 tutela chi ha una disabilità anche di fronte all'inerzia o al rifiuto dell'assemblea. Se il condominio non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, oppure vota contro, la persona interessata può realizzare a proprie spese le opere e le strutture, anche mobili, necessarie a superare le barriere, rispettando i limiti degli articoli 1120 e 1121 del Codice civile. È una facoltà che nasce direttamente dalla legge e non richiede una nuova autorizzazione.

I limiti da rispettare sempre

La legge 13/1989 non consente qualsiasi intervento. Restano fermi i divieti generali dell'articolo 1120 del Codice civile: le opere non possono rendere talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, né compromettere la stabilità o la sicurezza del fabbricato, né alterare in modo grave il decoro architettonico.

• Divieto di rendere inservibili parti comuni all'uso di anche un solo condomino
• Rispetto della stabilità, della sicurezza e delle norme antincendio dell'edificio
• Tutela del decoro architettonico, da bilanciare con il diritto all'accessibilità
• Osservanza dei requisiti tecnici del DM 236/1989 su misure, pendenze e dispositivi

Ripartizione delle spese

Quando l'opera è deliberata dall'assemblea a beneficio comune, la spesa si ripartisce tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, salvo criteri specifici per ascensore e scale previsti dall'articolo 1124 del Codice civile. Quando invece l'intervento è realizzato dal singolo a proprie spese in base all'articolo 2, il costo resta a suo carico, ma gli altri condomini possono in seguito chiedere di partecipare all'uso contribuendo pro quota, secondo i principi dell'articolo 1121.

Agevolazioni e documentazione

Le opere di eliminazione delle barriere godono di aliquota IVA agevolata e possono accedere alle detrazioni fiscali vigenti per gli interventi di accessibilità. È essenziale conservare delibere, progetti, autorizzazioni edilizie, fatture e bonifici tracciati, perché la documentazione serve sia per le agevolazioni sia per dimostrare il rispetto dei requisiti tecnici in caso di contestazioni.

Gestire correttamente questi interventi richiede di tenere insieme delibere, quorum, riparti e scadenze. Con AmministraPro l'amministratore verbalizza le decisioni con le maggioranze giuste, calcola la ripartizione millesimale delle opere e archivia i documenti in modo ordinato: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, adatti anche agli studi che seguono più condomini, sono su /prezzi.