Libretto impianto termico e controllo fumi in condominio

L'impianto termico centralizzato che riscalda un condominio è soggetto a due adempimenti distinti: la manutenzione, che ne preserva il funzionamento, e il controllo di efficienza energetica, che ne misura il rendimento e i parametri di combustione. La disciplina di riferimento è il DPR 16 aprile 2013, n. 74. Ogni impianto è accompagnato dal libretto di impianto, il documento che ne raccoglie la storia. Per l'impianto centralizzato il responsabile è l'amministratore, che può nominare un terzo responsabile professionista.

Il libretto di impianto

Il libretto di impianto va compilato quando si installa un nuovo impianto termico oppure, per gli impianti già esistenti, in occasione del primo intervento utile di manutenzione eseguito da personale abilitato. Raccoglie i dati tecnici del generatore, i controlli di efficienza energetica e gli interventi di manutenzione. Nel caso di impianti centralizzati in cui la climatizzazione invernale è distinta da quella estiva è possibile compilare libretti separati. Il libretto accompagna l'impianto per tutta la sua vita e va conservato e aggiornato.

Manutenzione e controllo di efficienza sono cose diverse

Il DPR 74/2013 tiene distinte due operazioni che spesso vengono confuse. La manutenzione, disciplinata dall'articolo 7, mantiene l'impianto in buono stato di funzionamento e ne previene i guasti. Il controllo di efficienza energetica, disciplinato dall'articolo 8, verifica il rendimento del generatore e i parametri di combustione, comprese le emissioni. Le due attività hanno cadenze e finalità diverse, e vanno entrambe programmate. Confonderle porta a lasciare scoperto uno dei due adempimenti.

Il rapporto di controllo e il bollino

Al termine del controllo di efficienza energetica il manutentore compila il rapporto di controllo e lo trasmette all'amministrazione competente, completo degli estremi di pagamento del contributo comunemente chiamato bollino. Il rapporto attesta che l'impianto è stato controllato e che rispetta i parametri previsti. Conservare i rapporti e le ricevute è indispensabile per dimostrare la regolarità degli adempimenti nel tempo.

Il ruolo del terzo responsabile

Per l'impianto termico centralizzato il responsabile è l'amministratore del condominio. La normativa consente di trasferire questa responsabilità, con regolare contratto, a un tecnico che assume il ruolo di terzo responsabile e si fa carico della conduzione, della manutenzione e dei controlli. La nomina del terzo responsabile non esonera del tutto l'amministratore dalla vigilanza, ma affida la gestione operativa a una figura specializzata, utile soprattutto negli impianti complessi.

Efficienza, contabilizzazione e ripartizione

Negli impianti centralizzati la ripartizione delle spese di riscaldamento segue di regola i criteri della norma tecnica UNI 10200, che distingue la quota di consumo volontario dalla quota fissa, in presenza di sistemi di contabilizzazione del calore. La manutenzione e i controlli di efficienza rientrano tra le spese comuni dell'impianto e si ripartiscono tra i condòmini serviti. Una corretta gestione dell'efficienza contiene i consumi e rende più equa la ripartizione.

Non perdere scadenze e rapporti di controllo

Tra manutenzioni, controlli di efficienza e bollini, l'impianto termico centralizzato genera scadenze ricorrenti e documenti da conservare. Un gestionale come AmministraPro consente di archiviare libretto, rapporti di controllo e ricevute e di programmare le scadenze, così l'amministratore mantiene ordine e tracciabilità. Scopri le funzionalità su /funzioni e i piani su /prezzi.