Manutenzione dell'impianto elettrico condominiale

La manutenzione dell'impianto elettrico condominiale riguarda tutte le parti comuni alimentate elettricamente: illuminazione di scale e androni, cancelli automatici, citofoni, autoclavi, ascensori e quadri di piano. Non è un adempimento formale ma un obbligo di sicurezza, perché un impianto trascurato è una fonte di rischio per le persone e chiama in causa la responsabilità dell'amministratore. Vediamo le norme applicabili, le scadenze delle verifiche, la ripartizione delle spese e la documentazione da conservare per dimostrare in ogni momento la regolarità dell'impianto.

La manutenzione dell'impianto elettrico condominiale e le norme CEI 64-8

La manutenzione dell'impianto elettrico condominiale deve mantenere nel tempo le condizioni di sicurezza e funzionalità con cui l'impianto è stato realizzato, secondo la norma CEI 64-8, il riferimento tecnico per gli impianti elettrici utilizzatori in bassa tensione. La norma detta i criteri di progettazione, esecuzione e verifica, e stabilisce che l'impianto va conservato conforme a quanto previsto in origine, adottando le misure indicate dall'installatore. Ogni modifica successiva deve rispettare gli stessi criteri, per non compromettere la sicurezza complessiva dell'impianto.

Il DM 37/2008 e le imprese abilitate

Gli interventi sull'impianto, sia ordinari sia straordinari, devono essere eseguiti da imprese abilitate ai sensi del decreto ministeriale 37/2008. Al termine dei lavori di installazione, trasformazione o ampliamento, la ditta rilascia la dichiarazione di conformità, il documento che attesta l'esecuzione a regola d'arte. Affidarsi a personale non abilitato o non conservare la dichiarazione espone il condominio a rischi sia tecnici sia in sede di responsabilità.

Le verifiche periodiche della messa a terra

L'impianto di messa a terra è soggetto a verifiche periodiche obbligatorie previste dal DPR 462/2001. La periodicità è di norma quinquennale, cioè ogni cinque anni negli ambienti ordinari, e biennale, ogni due anni, negli ambienti a maggior rischio, come i luoghi soggetti a normativa antincendio. La verifica è affidata a organismi abilitati o all'ASL e certifica l'efficienza dei dispositivi che proteggono dai contatti indiretti. Il condominio, in quanto proprietario dell'impianto, deve conservare la denuncia dell'impianto di terra e i verbali delle verifiche successive, che vanno esibiti in caso di controllo o di sinistro. Trascurare questa scadenza è tra le mancanze più frequenti nella gestione degli edifici.

Manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria

La manutenzione ordinaria comprende i controlli ricorrenti e i piccoli interventi che non modificano l'impianto: prova degli interruttori differenziali, sostituzione di componenti guasti, pulizia dei quadri. La manutenzione straordinaria riguarda invece modifiche, ampliamenti e adeguamenti che incidono sulla struttura dell'impianto e richiedono nuova dichiarazione di conformità. Distinguere le due categorie serve a capire quali documenti produrre e conservare.

La responsabilità dell'amministratore

L'amministratore è il custode delle parti comuni e risponde della sicurezza degli impianti condominiali. È tenuto a programmare le verifiche entro le scadenze, a incaricare imprese abilitate, a conservare la documentazione e a portare in assemblea gli interventi necessari. In caso di danni derivanti da un impianto non a norma, la mancata attivazione può tradursi in una responsabilità dell'amministratore oltre che del condominio custode.

Cosa rischia il condominio senza manutenzione

Trascurare la manutenzione dell'impianto elettrico non è solo una questione di sanzioni. Un impianto non a norma o non verificato aumenta il rischio di guasti, incendi e folgorazioni, con possibili danni a persone e cose. In caso di sinistro, l'assenza delle verifiche periodiche e della documentazione rende difficile dimostrare la diligenza del condominio e può aggravarne la responsabilità, oltre a incidere sulla copertura assicurativa. La prevenzione, con controlli programmati e documentati, è quindi molto meno costosa delle conseguenze di un impianto lasciato senza controllo.

La documentazione da conservare

• Dichiarazioni di conformità rilasciate dalle imprese ai sensi del DM 37/2008.
• Verbali delle verifiche periodiche della messa a terra secondo il DPR 462/2001.
• Registro degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
• Preventivi e fatture dei lavori affidati alle ditte incaricate.
• Eventuali schemi e progetti dell'impianto delle parti comuni.

Come ripartire le spese

Le spese di manutenzione dell'impianto elettrico delle parti comuni si ripartiscono di norma tra i condomini in base alle tabelle millesimali di proprietà, salvo criteri specifici legati all'uso di determinati servizi. Gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano tra le spese di gestione del preventivo, mentre gli adeguamenti straordinari e i rifacimenti importanti vanno deliberati dall'assemblea con le maggioranze previste per gli interventi di quel tipo. Se un intervento serve unicamente a mettere in sicurezza l'impianto ed è urgente, l'amministratore può disporlo anche senza previa delibera, riferendone poi all'assemblea alla prima occasione utile.

Pianificare la manutenzione con un software

Tenere sotto controllo scadenze, verifiche e documenti di più edifici è complesso se gestito su carta. Con un software gestionale l'amministratore registra le verifiche periodiche, imposta promemoria per le scadenze quinquennali e biennali, archivia dichiarazioni di conformità e verbali e collega ogni intervento al fornitore e alla relativa spesa. AmministraPro centralizza scadenzario, fornitori e documenti degli impianti condominiali: puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.