Messa a norma dell'impianto elettrico delle parti comuni

La messa a norma impianto elettrico condominio riguarda tutte le parti comuni alimentate dall'energia elettrica: dall'illuminazione di scale e cortili all'ascensore, dall'autoclave alla videosorveglianza, fino ai cancelli automatici. Sono impianti al servizio di tutti i condòmini, e la loro sicurezza è una responsabilità dell'amministratore. Rendere un impianto a norma significa portarlo a rispettare le regole tecniche vigenti e documentarne la conformità.

Cosa sono le parti comuni sotto il profilo elettrico

Sotto il profilo elettrico rientrano tra le parti comuni tutti gli impianti che servono l'edificio nel suo insieme e non le singole unità immobiliari. Sono tali l'illuminazione dei vani scala, degli androni e delle aree esterne, l'alimentazione dell'ascensore, delle pompe dell'autoclave, degli impianti antincendio, dei sistemi di videosorveglianza e dei cancelli motorizzati. Questi impianti sono beni comuni e la loro gestione ricade sull'amministratore per conto del condominio.

La norma CEI 64-8

Il riferimento tecnico principale è la norma CEI 64-8, che disciplina la progettazione, la realizzazione e la verifica degli impianti elettrici in bassa tensione, come sono quelli condominiali a 230 o 400 volt. La norma detta le regole per la protezione contro i contatti diretti e indiretti, il dimensionamento dei conduttori, la messa a terra, l'uso degli interruttori differenziali e magnetotermici e la protezione contro i sovraccarichi. Un impianto conforme alla CEI 64-8 è considerato realizzato a regola d'arte.

Il DM 37/2008 e la dichiarazione di conformità

Il decreto ministeriale 37 del 2008 disciplina l'installazione degli impianti negli edifici e impone che siano realizzati a regola d'arte da imprese abilitate. Al termine dei lavori l'impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità, il documento che attesta che l'impianto è stato eseguito nel rispetto della normativa tecnica. Quando la dichiarazione di conformità non è reperibile, per impianti realizzati prima delle regole attuali, si può ricorrere alla dichiarazione di rispondenza, redatta da un professionista abilitato o dalla ditta con i requisiti previsti.

Quando serve la messa a norma dell'impianto elettrico

L'esigenza di intervenire emerge in diverse situazioni ricorrenti che conviene tenere presenti.

• Impianti vecchi, privi di messa a terra o di interruttore differenziale.
• Assenza della dichiarazione di conformità o di rispondenza.
• Interventi di ampliamento o modifica che coinvolgono l'impianto esistente.
• Segnalazioni di malfunzionamenti, scatti frequenti o surriscaldamenti.
• Adeguamenti richiesti per l'installazione di nuovi carichi, come colonnine di ricarica o pompe di calore.

Chi decide e come si delibera

La messa a norma dell'impianto elettrico delle parti comuni è di regola un intervento di manutenzione straordinaria e come tale va deliberato dall'assemblea. Se l'intervento configura un'innovazione, ad esempio la realizzazione di un impianto nuovo prima assente, si applicano le maggioranze dell'articolo 1120. In presenza di un pericolo grave e imminente per la sicurezza, l'amministratore può disporre gli interventi urgenti di sua iniziativa, riferendone poi all'assemblea.

Le verifiche periodiche dell'impianto di terra

La messa a norma non è un adempimento che si esaurisce una volta per tutte. Il decreto del Presidente della Repubblica 462 del 2001 prevede che gli impianti di messa a terra siano sottoposti a verifiche periodiche da parte di organismi abilitati, con cadenza che varia in funzione del tipo di ambiente e di attività. Per gli impianti condominiali la verifica dell'efficienza della messa a terra è la garanzia che la protezione contro i contatti indiretti continui a funzionare nel tempo. L'amministratore che programma queste verifiche e ne conserva i verbali dimostra di gestire l'impianto con la diligenza richiesta, riducendo i rischi in caso di controllo o di incidente.

La ripartizione delle spese

I costi della messa a norma dell'impianto elettrico delle parti comuni si ripartiscono tra i condòmini secondo le tabelle millesimali di proprietà, trattandosi di spese relative alla conservazione e alla sicurezza di un bene comune. Se l'intervento serve solo una parte dei condòmini, ad esempio l'impianto di un singolo corpo scala, la spesa grava sui soli proprietari interessati secondo i criteri dell'articolo 1123 del Codice civile. Preventivi, delibera e riparto vanno tenuti collegati, così che ogni condòmino possa verificare la quota a suo carico e la corrispondenza con la decisione assembleare.

La responsabilità dell'amministratore

L'amministratore è custode delle parti comuni e risponde della loro sicurezza. Trascurare la messa a norma di un impianto elettrico pericoloso può esporre a responsabilità civile e penale in caso di danni a persone o cose. Per questo è buona prassi conservare le dichiarazioni di conformità, programmare le verifiche periodiche e documentare gli interventi eseguiti, così da poter dimostrare la diligenza nella gestione.

Documentare impianti e scadenze con un software

Con un software gestionale l'anagrafica tecnica di ogni condominio raccoglie in un solo luogo le dichiarazioni di conformità, i verbali di verifica e i contratti di manutenzione degli impianti. Le scadenze delle verifiche periodiche possono essere pianificate e ricordate, e i preventivi per la messa a norma restano collegati alla delibera assembleare che li approva.

AmministraPro archivia la documentazione tecnica degli impianti delle parti comuni, dalle dichiarazioni di conformità ai contratti di manutenzione, con scadenze e preventivi collegati alle delibere. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.