Messa a terra in condominio: verifica periodica e DPR 462/01

L'impianto di messa a terra protegge le persone dai contatti indiretti in caso di guasto elettrico. Nelle parti comuni del condominio deve essere verificato periodicamente secondo il DPR 22 ottobre 2001, n. 462. La periodicità è di norma quinquennale per gli ambienti ordinari, e si riduce a due anni per situazioni a maggior rischio come cantieri, locali a uso medico e ambienti con pericolo di esplosione. Il condominio è soggetto a questi obblighi anche in assenza di lavoratori subordinati.

Perché la messa a terra è obbligatoria

La messa a terra convoglia verso il suolo le correnti di guasto e, insieme agli interruttori differenziali, interrompe l'alimentazione prima che una tensione pericolosa possa raggiungere una persona. Nelle parti comuni proteggono soprattutto scale, ascensore, autoclave, cancelli e locali tecnici, cioè le zone dove più persone entrano in contatto con masse metalliche alimentate. Un impianto non verificato può degradarsi senza segnali visibili, per questo la legge impone controlli periodici indipendenti dalla manutenzione.

La periodicità secondo il DPR 462/2001

Il decreto fissa due cadenze in base al rischio dell'ambiente.

• Ogni cinque anni per gli impianti di terra e di protezione dalle scariche atmosferiche in ambienti ordinari, categoria in cui rientrano di regola le parti comuni condominiali
• Ogni due anni per cantieri, locali a uso medico, ambienti a maggior rischio in caso di incendio e impianti in luoghi con pericolo di esplosione
• L'obbligo grava sul condominio anche quando non vi sono lavoratori dipendenti, poiché la finalità è la sicurezza delle persone che frequentano le parti comuni

Chi esegue la verifica

La prima verifica dopo la messa in esercizio è effettuata dall'ente pubblico competente, mentre le verifiche periodiche successive sono svolte dall'azienda sanitaria locale oppure da un organismo abilitato e iscritto all'apposito elenco ministeriale, scelto dal condominio. Il verificatore controlla la continuità dei conduttori di protezione, la resistenza dell'impianto di terra e il coordinamento con le protezioni differenziali, e rilascia un verbale che l'amministratore deve conservare.

Gli obblighi dell'amministratore

L'amministratore è responsabile della manutenzione dell'impianto di terra e deve organizzare le verifiche con la periodicità prevista, coinvolgendo tecnici abilitati. Deve inoltre conservare tutta la documentazione che attesta manutenzioni, verifiche e riparazioni. La messa a terra non va confusa con la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico prevista dal DM 37/2008: sono due tracce documentali diverse, entrambe necessarie. Il dovere generale di conservazione discende dall'articolo 1130 del Codice civile.

Ripartizione delle spese

Le spese di verifica e manutenzione dell'impianto di terra riguardano un bene comune al servizio di tutti e si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Trattandosi di importi contenuti ma ricorrenti, conviene inserirli nel preventivo di gestione e nel calendario delle scadenze, così da non arrivare impreparati alla verifica quinquennale.

Gestire scadenze e verbali senza errori

Una verifica dimenticata espone il condominio e l'amministratore a responsabilità. Con un gestionale come AmministraPro è possibile annotare la scadenza quinquennale della verifica di terra, archiviare i verbali e collegarli all'impianto, così il controllo successivo viene ricordato per tempo. Le funzionalità di gestione documenti e scadenze sono descritte su /funzioni, con i relativi piani su /prezzi.