Muri perimetrali del condominio: manutenzione e spese

I muri perimetrali, cioè i muri maestri che racchiudono e sostengono l'edificio, sono parti comuni per espressa previsione dell'articolo 1117 del Codice civile, salvo che un titolo disponga diversamente. La loro manutenzione, ordinaria e straordinaria, grava quindi su tutti i condomini e si ripartisce in proporzione ai millesimi di proprietà secondo l'articolo 1123. Solo alcune eccezioni, legate all'uso esclusivo o a danni imputabili a un singolo, spostano la spesa in capo a chi ne ha tratto vantaggio o l'ha provocata.

Perché i muri perimetrali sono comuni

L'articolo 1117 elenca tra le parti comuni i muri maestri, cioè quelli portanti che assolvono una funzione strutturale, e più in generale tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Il muro perimetrale svolge una doppia funzione: sostiene i solai e delimita il fabbricato verso l'esterno, garantendo tenuta all'acqua e isolamento. Proprio perché serve l'intero edificio, la sua proprietà si presume comune a tutti i condomini, indipendentemente dal piano su cui ciascuno abita.

La presunzione di comunione può essere vinta solo da un titolo contrario, cioè da un atto di acquisto o da un regolamento di natura contrattuale che attribuisca la proprietà del muro a un singolo. In mancanza, ogni ipotesi di proprietà esclusiva va provata da chi la invoca.

Come si ripartisce la spesa

La regola generale è quella dell'articolo 1123, primo comma: le spese per la conservazione delle parti comuni si dividono tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi. Rifacimento dell'intonaco, ripristino di lesioni, impermeabilizzazione, tinteggiatura e consolidamento strutturale del muro perimetrale seguono questo criterio.

• Manutenzione strutturale e intonaci del muro perimetrale: spesa comune per millesimi di proprietà.
• Muro che serve in modo diverso i vari piani o gruppi di condomini: possibile applicazione dell'uso differenziato dell'articolo 1123, terzo comma.
• Danno al muro provocato da un singolo condomino: spesa a suo carico per l'intervento di ripristino.
• Muro perimetrale attribuito in proprietà esclusiva da un titolo: manutenzione a carico del proprietario.

Uso della cosa comune e opere del singolo

Ogni condomino può servirsi del muro comune ai sensi dell'articolo 1102, ad esempio per ancorare una tenda, una caldaia esterna o una tubazione, purché non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri il pari uso e non pregiudichi la stabilità e il decoro dell'edificio. Le opere realizzate dal singolo, però, restano a suo carico sia per l'installazione sia per la manutenzione, e il condomino risponde dei danni che ne derivano al muro o a terzi.

Lesioni, umidità e distacchi: attenzione alle cause

Le crepe nei muri perimetrali non vanno sottovalutate, perché possono segnalare cedimenti delle fondazioni o dissesti strutturali. Prima di deliberare l'intervento è opportuno un accertamento tecnico che individui la causa, perché da essa dipende sia la soluzione sia, talvolta, l'imputazione della spesa. Se il degrado deriva da omessa manutenzione delle parti comuni, il condominio risponde anche degli eventuali danni cagionati alle unità immobiliari, ai sensi dell'articolo 2051 sulle cose in custodia.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore deve vigilare sullo stato dei muri perimetrali, raccogliere le segnalazioni, incaricare i tecnici per le verifiche e sottoporre all'assemblea gli interventi di manutenzione straordinaria. Per i lavori urgenti che non tollerano il rinvio, come la messa in sicurezza di un tratto pericolante, può agire subito e riferirne poi all'assemblea, secondo l'articolo 1135.

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