Parapetti e ringhiere in condominio: la sicurezza

Parapetti e ringhiere proteggono le persone dalle cadute dall'alto lungo scale, ballatoi, balconi, terrazzi e aperture dei vani comuni. Perché svolgano davvero la loro funzione devono avere un'altezza adeguata, resistere alle spinte e non presentare aperture attraversabili, in particolare dai bambini. In condominio la manutenzione dei parapetti delle parti comuni è un obbligo di conservazione: un elemento arrugginito, allentato o troppo basso può causare incidenti e generare responsabilità pesanti.

L'altezza e le distanze di sicurezza

La normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche e sui requisiti degli edifici, in particolare il DM 236/1989, indica per i parapetti un'altezza minima di riferimento e il requisito di non essere attraversabili da una sfera di diametro definito, per impedire il passaggio del corpo di un bambino tra gli elementi verticali. In pratica, i parapetti devono essere alti almeno un metro e privi di aperture ampie o di appigli che ne facilitino la scalata.

La resistenza strutturale

Un parapetto deve resistere alle spinte orizzontali di chi si appoggia o viene urtato. Le Norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018) definiscono i carichi orizzontali lineari da considerare per gli elementi di protezione in funzione della destinazione d'uso dell'ambiente. Nei condomini con parti comuni frequentate, come scale e ballatoi, questi valori sono un riferimento per valutare l'adeguatezza di ringhiere esistenti e nuove, soprattutto quando si effettuano ristrutturazioni.

I difetti più pericolosi

I controlli devono concentrarsi sui segnali di cedimento e sulle non conformità più comuni.

• Fissaggi allentati o corrosi degli ancoraggi a muro o al solaio.
• Ruggine e corrosione che indeboliscono i montanti metallici.
• Altezza inferiore a quella di sicurezza, tipica di edifici datati.
• Aperture tra gli elementi verticali abbastanza ampie da far passare un bambino.
• Elementi orizzontali che facilitano l'arrampicata dei più piccoli.

Interventi del singolo e parti comuni

Il parapetto di un balcone di proprietà esclusiva può avere una funzione anche estetica di facciata; il condòmino non può modificarlo in modo da pregiudicare la sicurezza o il decoro, ai sensi dell'articolo 1122 del Codice civile. I parapetti di scale, ballatoi e terrazzi comuni sono parti comuni: la loro manutenzione compete al condominio e la spesa si ripartisce secondo i criteri degli articoli 1123 e 1124 quando riguarda le scale.

Responsabilità e prevenzione

L'amministratore custodisce le parti comuni ai sensi dell'articolo 1130 e risponde dei danni derivanti dalla loro cattiva manutenzione secondo i principi della responsabilità del custode. Per questo è prudente programmare verifiche periodiche dei parapetti, intervenire prontamente sui difetti e, in caso di pericolo imminente, adottare i provvedimenti urgenti dell'articolo 1135 mettendo in sicurezza l'area.

Programmare le verifiche

Tenere un registro dei controlli su parapetti e ringhiere aiuta a dimostrare la diligenza e a non trascurare gli interventi. Con AmministraPro l'amministratore pianifica i sopralluoghi, annota le criticità e conserva i preventivi e i verbali in modo ordinato. Le funzionalità di gestione della manutenzione sono descritte in /funzioni, mentre i piani con i costi sono nella pagina /prezzi.