Accensione e spegnimento del riscaldamento in condominio

In condominio l'accensione e lo spegnimento del riscaldamento centralizzato non dipendono dal gusto dei singoli, ma dai limiti fissati dal DPR 74/2013 in base alla zona climatica del Comune. La norma stabilisce, per ciascuna delle sei zone (dalla A alla F), un periodo dell'anno entro cui l'impianto può funzionare e un numero massimo di ore giornaliere. Nelle giornate particolarmente fredde il sindaco può concedere deroghe. L'amministratore attua le decisioni dell'assemblea nel rispetto di questi limiti.

Perché esistono i periodi di accensione

Il DPR 74/2013 disciplina l'esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione degli impianti termici degli edifici. Uno degli obiettivi è contenere i consumi energetici e le emissioni, uniformando su tutto il territorio nazionale le finestre temporali entro cui il riscaldamento può restare acceso. La logica è climatica: dove gli inverni sono più rigidi il periodo è più lungo e le ore consentite sono maggiori, dove il clima è mite il periodo si accorcia.

Ogni Comune è assegnato a una zona climatica in funzione dei gradi giorno, un indice che misura la severità del clima invernale. La classificazione va dalla zona A, la più calda, alla zona F, la più fredda, dove non è previsto alcun limite né di periodo né di ore. Conoscere la zona del proprio Comune è il primo passo per capire quando l'impianto potrà essere acceso.

I periodi e le ore per zona climatica

Il DPR 74/2013 individua, per le zone dalla A alla E, una data di inizio e una di fine del periodo di accensione e un tetto massimo di ore giornaliere. In estrema sintesi, procedendo dalla zona più calda a quella più fredda, il periodo consentito si allunga e le ore aumentano:

• Zona A: periodo più breve dell'anno e poche ore giornaliere consentite
• Zona B: periodo leggermente più esteso e più ore rispetto alla A
• Zona C: finestra intermedia, con inizio anticipato rispetto alle zone più calde
• Zona D: periodo ampio e monte ore elevato
• Zona E: periodo tra i più lunghi e ore molto estese
• Zona F: nessuna limitazione di periodo né di ore giornaliere

Le ore giornaliere possono essere distribuite in una o due fasce, in genere una mattutina e una serale, secondo quanto stabilito dal regolamento locale e dalle decisioni dell'assemblea. Il limite riguarda le ore di effettivo funzionamento, non l'orario preciso, che resta una scelta gestionale interna al condominio.

Le deroghe del sindaco

Il DPR 74/2013 consente ai sindaci di ampliare, con proprio provvedimento motivato, i periodi e gli orari di accensione in caso di condizioni climatiche particolari, come ondate di freddo anticipate o tardive. La deroga vale per il territorio comunale e va verificata sul sito o all'albo pretorio del Comune. L'amministratore che riceve segnalazioni dai condòmini per il freddo deve controllare se sia stata emanata una deroga prima di autorizzare l'accensione fuori dai limiti ordinari.

In assenza di deroga, mantenere l'impianto acceso oltre i limiti espone il condominio a sanzioni amministrative. Per questo la comunicazione tempestiva ai condòmini delle date di accensione e spegnimento è parte integrante della buona gestione.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile, cura l'osservanza del regolamento e la manutenzione delle parti comuni, tra cui l'impianto termico centralizzato elencato dall'articolo 1117. Spetta a lui dare disposizioni al manutentore o al terzo responsabile per l'accensione nei termini di legge, verificare che l'impianto sia in regola con i controlli e comunicare ai condòmini il calendario stagionale.

L'assemblea può decidere la ripartizione delle ore all'interno del limite consentito, per esempio concentrando il funzionamento nelle fasce di maggiore presenza. Non può però superare i tetti fissati dal DPR 74/2013, che sono inderogabili salvo provvedimento comunale. Le delibere che riguardano la conduzione ordinaria dell'impianto rientrano tra gli atti gestionali che l'amministratore attua.

Temperatura interna e regolazione

Oltre ai periodi, la normativa fissa anche i limiti massimi della temperatura media degli ambienti, con una tolleranza. L'obiettivo è evitare il surriscaldamento degli alloggi e lo spreco. La presenza di valvole termostatiche e di sistemi di contabilizzazione del calore, ormai obbligatori negli impianti centralizzati, consente di regolare il comfort dei singoli appartamenti e di ripartire la spesa in funzione dei consumi effettivi, secondo la norma UNI 10200.

Una corretta regolazione riduce i reclami e i consumi: caldaia efficiente, valvole tarate e contabilizzatori funzionanti sono la base per rispettare i limiti senza sacrificare il comfort.

Come organizzare la stagione termica

Prima dell'avvio della stagione conviene programmare il controllo dell'impianto, verificare la funzionalità di valvole e contabilizzatori, aggiornare il libretto di impianto e comunicare per iscritto ai condòmini le date previste di accensione e spegnimento. Alla chiusura della stagione si registrano i consumi per la ripartizione e si annotano gli interventi necessari per l'anno successivo.

Con AmministraPro l'amministratore può programmare le scadenze legate all'impianto termico, archiviare libretto e rapporti di controllo e inviare le comunicazioni sulle date di accensione a tutti i condòmini in pochi passaggi. Le funzionalità di gestione delle manutenzioni e delle comunicazioni sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani per studi di ogni dimensione si trovano su /prezzi.